[摘要] 近日有研究机构发布调查报告称“中国自有住房拥有率高达89.68%”，这引起了各方的关注。与一些人的质疑相反，我认为应该大力倡导不同的研究机构开展扎实的调研，只有通过多渠道、多方式的调研，我们对中国住房实际状况的了解才会不断进步，否则很容易被感觉和情绪所主导。
严荣
尽管如此，对住房自有率及其相关问题，仍值得做一些讨论。在住房问题的学术研究和政策讨论中，住房自有率是一个较为常用的指标，大体上是指自己拥有产权住房的家庭户数占全社会家庭户数的比例。
可见，这个概念有两个要点。其一，比较的是家庭户数，而不是住房面积，这就与前一段时间所谈及的“住房私有率”这一概念有较大区别，后者是指自有住房的建筑面积占所有住房建筑面积的比例。其二，突出拥有产权的特性。按照一般的说法，产权包括所有权、占有权、支配权、使用权、权和处置权，是经济所有制关系的法律表现形式。在中国的住房体系中，城镇住房的产权属性争议较少，但是对于农村住房的产权属性，却仍然是模糊的，至少目前绝大多数农村住房没有颁发房屋产权证。
住房自有率的高低，的确能说明一些问题。比如，只有住房市场的不断培育和发展，居民才能通过交易获得商品住房，因而住房自有率与住房市场的发展程度在一定阶段会呈现正相关关系。住房作为一种消费品，自有率升高，说明居民收入在一定阶段有稳定增长，所以住房自有率的增幅与宏观经济增长速度有一定的正相关关系。住房也有资产属性，自有率较高说明不动产在居民的资产配置结构中比例更大。另外，还有研究者提出过，自己拥有住房具有较大的心理满足效应，因而住房自有率高可能还符合人们“敝帚自珍”的天性。
但是，住房自有率不是的，有很多问题是不能回应的。比如，居住条件的好坏与自有率没有必然关联，现实中既有大量租住豪宅的事例，也存在蜗居陋室的事实；住房自有率的高低也不能直接说明住房资源的配置状况，因为它只反映“拥有”，而没有反映“拥有多少”；判断住房市场的稳健程度，不能太多地依据住房自有率，因为在不同情形下，住房市场会有多个相对稳健的均衡点。
总体上来看，影响一个国家住房自有率水平高低的因素有制度变量、结构变量和文化变量。
制度变量主要包括住房供应制度、财税制度、社会福利制度和就业制度等因素。在一个全部由政府提供福利住房向完全由市场供应住房的转型时期，住房自有率必定快速上升；在一个只对购房提供税费优惠和信贷支持的政策框架中，自有率必然走高；如果住房不仅仅是用于居住，甚至也不仅仅用于投资，还承担着诸多社会福利功能(比如要凭借产权住房才能享受教育、医疗、养老以及其他公共服务)，自有率也肯定会升高。
结构变量涉及人口结构、就业结构和资产配置结构等因素。如果适婚年龄的人口和抚养未成年人的家庭是社会的主体，由于这些人口和家庭更趋于稳定的生活，购房意愿也更强烈，因而住房自有率会更高。在一个劳动力流动不是很充分，或者虽然有流动，但呈现出“候鸟式”迁徙的社会中，自有率也会较高。另外，经过一段较长时间的经济发展，居民收入有较大幅度增长，但金融体系发展相对滞后，使得居民除了购置住房外很少有相对可行的投资渠道，家庭资产配置只有偏重于房产，住房自有率必然升高。
文化变量包括文化传统、消费习惯和社会认同等因素。在一个向来崇尚“有恒产者有恒心”的文化传统中，个人购买住房的意愿会更强烈；如果社会舆论普遍倾向于拥有自己的产权住房，否则就不好谈婚论嫁，那么个人即便“啃老”也要加入到购房群体之中；一旦同辈群体都以是否拥有自己的产权住房而评论某个个体之时，个体感受到的压力就会体现到住房自有率的统计数据上。
住房自有率的高低是一种客观事实，不应简单赋予价值判断，更重要的是我们还要做些什么。
就政策制定和实践而言，当前较重要的几项工作包括：尽快开展住房普查或抽样调查工作，争取相对全面地摸清的住房状况，包括住房自有率情况，从而为设计住房制度改革方案提供相对准确的参考依据；在住房政策框架中对住房租赁给予更大的关注，尤其是规范住房租赁市场，保障承租人的合法权益，提供有效的公共租赁住房服务，使社会的住房租赁需求得以充分释放；逐步改革与住房相关的公共服务资源配置体制，减少住房所承担的公共福利功能，使住房回归到居住的本来属性。
(作者系上海房地产科学研究院副院长、管理学博士)
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