[摘要] 在楼市传统淡季和限购政策背景下，前四月十大房企的各项动作可谓十分谨慎，缓拿地，促成交，卖股权等成为北京开发商的运作写照，而其主要目的都是一个：在大势尚不明朗的背景下，为自己新的一年积蓄充足的现金流，从而占有主动权。
在楼市传统淡季和限购政策背景下，前四月十大房企的各项动作可谓十分谨慎，缓拿地，促成交，卖股权等成为北京开发商的运作写照，而其主要目的都是一个：在大势尚不明朗的背景下，为自己新的一年积蓄充足的现金流，从而占有主动权。
因此在调控政策坚持不动摇的前提下，在刚需主导的市场上，房企降价换量不失为明智之举。
成交惨淡，1-4月仅招商地产竞得一块土地
2012年前4月，仅有招商局地产（北京）有限公司与大连盈致企业管理有限公司竞买联合体竞得一块朝阳来广营乡的地块。而4月当月，北京十大知名房企均未成交含住宅类土地。
从数据可以看出，十大标杆房企在北京严厉的楼市限购调控下，拿地操作十分谨慎，同时从往年来看，前四月也是拿地的低谷期。开发企业观望气氛很浓，主要是受到资金紧张和后市判断不乐观的影响，同时房企也会更加关注自有楼盘的成交量，掌握回款情况和市场需求容量以及消费者的心理预期变化，从而为即将到来的拿地高峰期做出决策。
数据来源：北京中原市场研究部北京市土地整理储备中心
数据来源：北京市土地整理储备中心北京中原市场研究部
1、1-4月仅一家企业公开拿地，成交面积仅为9万平米
2012年1-4月仅招行以联合拿地的方式取得土地一块，其他企业均未拿地。可见年初土地市场的冷清格局。
4月十大房企均无斩获，全市共成交含居住类土地2块，面积仅为25.2万平米，金额为24.78亿元。分别占到全月土地成交总量的22.2%、25.3%和64.9%。
成交地块北五环来广营乡地块楼面价12523元/平米，以底价成交。
从地块位置来看，属于朝阳区北五环旁，这在自去年开始的十大房企土地成交里，算位置相对优越的地块，因此楼面价也较郊区地块高很多，此地块的楼面价约为12523元/平米。是十大房企自去年以来拿到的最贵的一块土地。由于楼市调控导致住宅市场成交地位徘徊，开发商拿地积极性不高，因此多以底价成交，该地块也不例外，最终也以底价成交，溢价率为零。
2、1-4月十大房企预售房源套数占全市推出住宅套数的28.1%
从前四月的总体成交来看，十大房企共预售3285套住宅，面积约40万平米，分别占全市住宅供应总套数和面积的28.1%、25.7%，约为1/3和1/4的比例。而与去年同期相比供应套数和面积都有所下降，分别下降了24.4%和6.9%。这表明开发商推盘速度放缓，对市场的成交情况信心不足。而面积下降较少的原因是今年推出了几个花园洋房和别墅项目，单套面积相对较大，因此与去年相比面积下降较小。
4月当月，共有5家房企的各一个项目拿到预售许可证，预售套数共计1257套，是前四个月中的月份，也是推盘房企的月份。数据表明开发商在经过几个月的观望与蓄客阶段后开始积极入市推盘。
数据来源：北京中原市场研究部根据北京市住房和城乡建设委员会公开数据整理
从推盘逐月上升可以看出知名十大标杆房企的推盘节奏，由于受到政策定向倾斜刚需的利好刺激，住宅市场有缓慢升温的迹象，随即开发商的推盘热情也逐渐释放，从1月的零推盘到4月共有5家房企推盘即可印证。
3、1-4月保利预售居首位，前三企业推盘量占到十家房企的76.7%。
2012年1-4月十大房企共有10个项目拿到预售许可证，除了万科、富力和首创其他7家企业均有新盘上市，其中推出的房源量和房源面积居前三名的分别为保利、华润和首开。三者推出的总房源量和房源面积分别占到十家房企总和的76.7%和68.3%。即在今年前四月，这三家企业成为房源供应的领头羊。
4月当月，共有5家房企推出新房源，其中保利1个、华润1个、远洋1个、首开1个、城建1个，其中仅保利推出新盘——保利春天里，其他企业均为旧盘加推的房源。这也反映出房企推盘的谨慎操作。
数据来源：北京中原市场研究部根据北京市住房和城乡建设委员会公开数据整理
前4月城、郊区供应新盘3、7开，100%位于五环外，其中华润的橡树湾和首开的常青藤家园分别位于海淀和朝阳，其余企业楼盘均位于昌平、大兴、房山等郊区；在环线分布上，9个项目位于五六环之间，1个项目位于六环外。可见大型知名房企的供应也多集中在城区外，因此郊区竞争相对激烈，最终传导至成交环节，在限购政策限制需求的大背景下以价换量便显得尤为重要。
4月拿到预售证的5个项目中仅首开常青藤家园位于城区（朝阳区），其他均位于郊区；在环线分布方面，保利春天里位于六环外，其他项目均分布于五六环之间。
数据来源：北京中原市场研究部根据北京市住房和城乡建设委员会公开数据整理
4、前四月十大房企成交占全市1/4，较去年全年的1/3下降了8个百分点
2012年1-4月十大房企共成交住宅立项的楼盘面积和金额分别为59.8万平米和128.5亿元，占全市住宅成交总量的22%和24.3%。而同期十大房企预售项目面积为25.7%，这预示着未来十大房企成交量将有上升趋势，成交占比也将有小幅上涨。从与去年占比的比较来看，十大房企在北京的成交占有率出现明显下降。这表明在市场低迷的情况下，房企竞争更加激烈，即使是企业也要积极行动才能抢得更多的市场份额。
4月十大房企住宅类项目成交面积和金额分别为20.5万平米和45亿元，约占全市住宅成交的23.7%和25.7%。与去年底持平保持了相对稳定。
数据来源：北京中原市场研究部
5、1-4月销售额排名前三：保利、富力和万科
从前四月的数据来看，十大房企住宅项目销售金额前三名为：保利、富力和万科，销售额分别为23.9亿、18.9亿和16.5亿；从销售面积来看，前三分别为富力、保利和万科，销售面积分别为：11.8万平米、9.4万平米和8.1万平米；销售套数方面的前三名为富力、保利和首开，分别为957、942和762套。三家的成交总金额、成交面积和成交套数的总和分别占到十大房企的46.1%、49%和52.5%。占据了半壁江山。
4月，住宅项目销售额排名前三的分别为保利、富力和城建。成交金额分别为9亿、5.8亿和5.6亿。而成交套数保利，成交面积富力。
6、4月近70%项目明显降价，而涨价项目的成交量环比明显下降
从4月各家企业在售项目的具体成交价格来看，其中68.9%的项目价格均低于3月，下降幅度从几百元-上千元/平米不等，包含万科、金隅等在内的6家房企降价住宅项目均达到4个或以上。同时每家企业也都存在涨价楼盘，但特点是首先涨价楼盘较少，平均每家企业不到两个楼盘，其次涨幅比较有限，大部分为楼盘推出升级产品，纯涨价楼盘较少；第三价格上涨的项目中90%的楼盘成交量都有明显下降。可见现阶段降价是保量的不二法则。
5月预测：拿地进入年度活跃期，推盘量继续上升，在价格稳中有降的走势下成交量有望超4月
从历年十大房企拿地的规律来看，二三季度是拿地高峰期，今年截止4月，楼市调控基调明朗，市场成交趋于稳定，房企获得一定回款，拿地目标逐渐明确等因素的综合作用，预计将促使5月房企拿地动作增多，有望形成土地成交；在住宅供应方面，由于政策鼓励刚需，房企资金压力仍未根本性缓解，因此对推盘量仍有要求，预计5月新推房源将稳中有增；在成交量方面，由于十大房企4月已新增供应5个楼盘，其中4个都集中在4月底，共计1367套房源。再加上5月预计还将有新盘推出的预期，预计在政策定向倾斜刚需，同时很多新盘降价换量的大势下，成交情况较4月将有一定提升。
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