[摘要] 在激烈、复杂、多变的商业管理领域，出身、成长在香港，打拼在内地的蔡桂璋绝对是一朵名副其实的奇葩！
在激烈、复杂、多变的商业管理领域，出身、成长在香港，打拼在内地的蔡桂璋是一朵名副其实的奇葩！在她从业的30余年里，创造了一个又一个商业管理奇迹：上世纪90年代初，她将具有百年历史的百货公司—先施百货带回了它的“娘家”，上海；1995年，她又只身去了武汉，并一举将武汉广场打造成为了当时排名第五的商业购物中心；十年之后，她又来到了北京，代表港方与北京百货大楼合作，将百货大楼的北楼改造成了王府井时尚广场。就在外界以为她将功成身退之时，她却又开始了攀登自己人生的又一座高峰，出任北京国瑞购物中心执行总经理！
忽然之间，商业地产火了。年初以来，各大地产公司纷纷宣布将进军商业地产：保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；富力宣布2011年将在开业16家富力旗下酒店……龙湖、恒 大等纷纷抢滩商业地产。规模。
在蔡桂璋看来，中国商业地产不是今年忽然“发热”的。在众多一线城市中，尤其是北京，商业地产其实从2007年就开始“热”了起来。而2008年北京奥运会则是幕后的推手。
众所周知，08年前后包括北京在内的各一线城市房地产建设速度和规模空前，再加之奥运会即将召开，让很多做商业地产的人充满了无限遐想。在这两大因素的刺激下，以购物中心为代表的商业地产得到了飞速发展。体量不一的购物中心如雨后春笋般纷纷冒了出来。
但是，奥运会结束后，很多购物区中心并没有实现或达到原先所期望的业绩，一些购物中心甚至因为管理不善或客流量不足，难以为继。
今年以来，在国家限购商品房的大环境下，不仅一线，甚至很多二三线城市的商业地产又开始出现了08年类似的状况，大批资本又开始拥入。这也让蔡桂璋十分担忧，因为大量资金忽然涌入某个行业，肯定会产生泡沫。而在她看来，类似北京、上海这样的一线城市，以购物中心、百货公司为代表的商业地产其实已经趋于饱和。
更为重要的是，商业地产不同于房地产，它变化更快，而且非常灵活。因为无论是商人还是商家，逐利肯定是位的，有利润它们才会去做。目前，一些有远见性的投资商已经觉察到了市中心商业地产渐趋饱和，开始到郊区去做另一种商业新形态——奥特莱斯，恰说明了这一点。
蔡桂璋提醒，各地在发展商业地产时，一定要精心规划，稳步推进。切忌一哄而上，不是每个企业都能做商业地产。商业地产能否取得投资的成功，不仅是把房子盖好，重要的是后期的业态和服务。它们才是决定商业地产能否真正取得成功的主因。
国瑞购物中心即将腾飞
一般而言，商业项目新开业后都会经历一个培育期，一般会持续数年，如北京的东方广场、金源购物中心等，都用了5到6年的培育期。蔡桂璋表示，国瑞购物中心同样也会遵循这一商业定律。但同时她向记者强调，国瑞购物中心用不了这么长的时间来培育市场，它只需3年便可完成自己的培育期。她说，国瑞购物中心虽然才营业两年，但目前商家开业率达到90%，到明年年底商家入驻率肯定会达到95%以上。
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