[摘要] 央行两次降息，刚性需求入市步伐加快，带来了一、二手市场成交上扬。然而，对比一、二手价格情况记者发现，没有资金压力的小业主心态变化比发展商快得多，对价格的态度更是强硬很多，从而导致6月二手房价格上扬幅度明显高于一手房市场，两者的价格差逐渐缩小。
央行两次降息，刚性需求入市步伐加快，带来了一、二手市场成交上扬。然而，对比一、二手价格情况记者发现，没有资金压力的小业主心态变化比发展商快得多，对价格的态度更是强硬很多，从而导致6月二手房价格上扬幅度明显高于一手房市场，两者的价格差逐渐缩小。
新现象：
买家加速入市
买家出手速度变快
“近期，我朋友有一套位于南国奥园的房子想放卖，结果周末一天时间，就接待了14拨儿看房客，房地产市场是不是真的要回暖了？”家住番禺的程小姐对记者表示。
记者走访市区各大中介，发现目前二手买家入市的愿望强烈，但放盘的数量并未出现明显增加，使得不少中介四处寻“笋盘”。
买家出手速度变快
中原地产叠彩园分行的销售人员透露，目前整个广州大道南板块的买家数量相比3月份增加非常明显，但是放盘的数量却和之前持平，可以明显感觉到买家出手的速度变快，只要和市场价差不多，买家都比较愿意接受，没有像此前那样有强烈的压价欲望。
“5、6月份成交量大概比3月份多了50%，成交十分活跃，但是价格并未有明显上涨。”
“看楼客明显增多了。”满堂红研究部高级研究经理周峰也向记者表示，尤其是一些观望了半年或以上的“熟客”。而监控显示，6月二手住宅的看楼量环比增加14.1%，业主放盘量环比增加6.8%，供需同步增加直接带来了交投的上升。“成交速度有所加快了”。
合富置业市场经理梁燕明向记者表示，在6月份所录得的不少中小户型二手房成交个案当中，很多买家从开始看房到决定买房，基本在一个月之内完成。不少从年初已开始看房、但因预期楼价仍有进一步松动空间而迟迟未出手的准买家，也在6月份加速入市成交。
在这种背景下，满堂红数据显示，6月成交量创出今年上半年新高，环比5月大增26%。不仅仅只是广州市场，6月份，北京、上海、深圳、天津、成都等5个城市二手房成交量继续攀升，再次刷新2011年调控以来的单月成交纪录。
而且，随着利率下调和信贷的宽松，广州二手房市场上，按揭购房比例已经回升到限购前水平，按揭购房的首次置业个案套均总价迅速上升到122.4万元/套，而5月份仅为113.6万元/套而已。
变化：一、二手房价格差距缩小
然而，对于买家来说，不好的一个消息是，利率下调、贷款放松的同时，也将面临均价的上涨。
“以前市场价150万元，小业主放盘158万元，但是你可以砍到150万元，甚至148万元。但是现在，能砍到152万元可能就不错了。”梁燕明向记者举例。与发展商有资金压力、有业绩需求不一样，小业主是无债一身轻，二手房的价格反应比一手房更为灵敏，涨起来也更为迅速。相对来说，一手房的价格反而平稳。于是两相对比可以发现，一、二手房价格的差距，随着两次降息之后进一步缩小。
不过，从整体成交来看，均价并没有单个楼盘表现那么迅猛。据合富置业成交数据显示，2012年6月广州二手住宅成交均价为16844元/平方米，环比2012年5月上升5.6%。满堂红的数据显示，6月份全市二手住宅成交均价为14995元/平方米，环比5月份微升0.5%。
从雅居乐、罗马家园、岭南新世界等几个楼盘来看，一、二手的价差仅有千余元/平方米，这是否意味着，一手房比二手房更为合算。对此，梁燕明向记者解释，两者的实际成交结构有很大不同，从而吸引了不同的购房群体。
从面积来说，一手市场套均面积连续3个月超过110平方米/套，而二手市场套均面积则连续3个月保持在90平方米/套以内。从楼盘分析，二手物业所面向的购房群体明显倾向于需求两房或小三房的首次置业等刚需买家群体。地处市中心的光大花园、富泽园以及富力广场等楼盘在6月的二手成交个案套均面积与邻近一手楼盘成交产品套均面积差距不算太大，但一、二手套均面积差仍高于20平方米/套。
展望：下半年二手房价依然会保持平稳
不过，二手房小业主的惜售和涨价，在一定程度上还是导致了二手市场需求的分流。中原集团研究中心高级经理瞿安新向记者表示，一是不同于新房市场上开发商迫于资金压力选择降价促销，二手房业主的资金压力较小，而且限购又导致业主惜售心态加剧，因此二手房降价幅度小于新房市场。
由于新房市场价格相对更为优惠，而且交易税费种类相对较少，致使二手房需求遭遇分流。
根据中原集团研究中心统计数据显示，今年上半年，北京、广州和深圳二手住宅成交面积占比分别较2011年回落6.3、14.5、13.6个百分点；上海和天津二手住宅成交占比尽管比2011年略有增加，但是和2009年峰值相比仍有所回落。
二是郊区二手住宅成交占比回落的幅度明显高于中心区和次中心区。如深圳今年上半年全市二手住宅占比较2011年回落了13.6个百分点。其中，中心区回落了4.4个百分点，次中心区回落了11.3个百分点，而郊区则回落了16.9个百分点。这主要是由于郊区、次中心区降价优惠幅度较大的新房项目较多，因此对于周边二手房需求分流较多；而中心区降价优惠幅度较大的新房项目较少，对于周边二手房需求的分流也较少。
展望后市，中原集团研究中心高级经理瞿安新预计，下半年二手房成交仍将保持活跃，价格依然会保持平稳。记者蒋悦飞、潘彧
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