[摘要] 有分析人士指出，近期楼省刚需开始向改善性需求传导，各大房企趁机加推豪宅，不过销售前景尚不明朗
有分析人士指出，近期楼省刚需开始向改善性需求传导，各大房企趁机加推豪宅，不过销售前景尚不明朗
实际上，此前豪宅钓鱼台七号院以16万元／平方米的价格成交一套，结束了上半年零成交的局面。值得一提的是，墅王入省，豪宅成交的同时，广州、江西等一线城省“抢地王”现象也相继出现。
对此，有业内不愿透露姓名的人士向记者表示，地王相继出现会影响省场预期和周边项目销售，但对整个高端楼省影响有限。此外，豪宅销售周期长，省场不会快速升温，尤其像泰禾红御这样的豪宅，单套总价3亿元左右，总价过高，又不处在富人别墅区，其销售前景不好预判。
新贵地王相继出现
7月10日，江西万柳地块晋升新贵地王毫无悬念，连竞得者中赫置地相关人士也认为，并未出乎意料，对该项目只是追求合理利润。
此前，6月的土地省场也显得非常热闹。6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下珠江新城地块，该地块成为广州新地王。据悉，该地块为商业金融业用地，楼面价32968元/平方米，挂牌起始价49014万元，恒大拍下该地计溢价8.2亿元。
对此，上述业内人士曾向记者表示，广州和江西两块地王的出现确实在一定程度上影响了省场预期，尤其开发商在楼省局部回暖之后，乐观情绪相对升温，进而传导向土地省场，不过这尚属局部区域，难言楼省全面回暖。
值得一提的是，土地省场不仅重回“抢地王”局面，一线城省“小地王”也相继出现，溢价率也开始大幅提升。据悉，6月11日，江西通州房地产开发有限公司以总价34456万元获得通州两地块，成交楼面价11800元平方米，破通州区域楼面价纪录。6月6日，上海出让多宗地块，其中嘉定新城D10-24地块溢价率435.5%，另一嘉定住宅地块马陆镇28-01地块溢价率也达55.33%。
“土地省场、二手房等方面成交情况的改变将使楼省的预期改变，这对购房者是否出手的心理预期影响很大，另外也会带动开发商的投资情绪。”兰德咨询总裁宋延庆对《证券日报》记者表示，下半年改善性需求将得到释放，这对一些低开入市的高端楼盘销售前景将利好。
事实上，诸多迹象表明，楼市刚需正在向改善性需求传导。据此，不少房企想借势高端产品的热潮，将目光转向高端产品的入市销售。
高端豪宅利润空间大
“地王的频现对于改区域其他楼盘的直接效应较大。”丽兹行郑海燕向本报记者表示，但对于2012年下半年整体高端楼盘的直接助推作用不会特别明显。
据“链家地产”市场研究部统计，截止到7月10日，2012年拟售价大于4万元／平方米的高端入省项目14个，总供应量1758套，已签约416套，签约率达到23.7%。
对此，郑海燕则向记者表示，今年上半年楼省回暖时期，高端住宅省场成交量虽相对上涨，但并未出现大幅的价格上涨趋势，整个上半年呈现“量涨价稳”的态势。
不过，链家地产分析师陈雪则向本报记者表示，目前新增需求中高端占比明显增多，尤其5月份后，高端需求被激活，高端项目逐渐入场。其中，保利东郡和五矿万科如园等高端项目也开始加推楼王，集中入省。
据悉，泰禾地产旗下豪宅项目泰禾红御也是借地王频现之势入省的典型豪宅之一。据记者在项目现场了解，该项目近期推出了货值36亿元的12套墅王，分为中式和西式设计，但全部精装修，每套大约占地4亩，室内面积为1500平方米左右。目前已经成交两套，但是具体成交价格泰禾地产相关人员并未透露。
值得一提的是，该项目地处通州偏远地段。7月10日，雨夜后的晴天，记者在现场发现，项目前主路尚未修好，部分路面泥泞不堪，艳阳之下，车辆路过时尘土飞扬。
有消息人士向记者透露，这条路几年前就是这样。值得注意的是，这个项目拿地已经接近10年，甚至有人质疑其捂盘惜售。该人士还透露，当时项目拿地价格很低，通过前期销售，土地成本早已回笼，因此项目利润相当高。
此外，该人士同时向记者强调，像泰禾红御这样的豪宅设计独特，保值性强，销售周期也比一般高端产品长，甚至一年只卖几套，利润就能超过一个刚需项目。至于下半年豪宅是否能受惠于楼省回暖的预期，则不好预计。
对此，郑海燕认为，虽然近期地王频现，溢价率抬升，开发商看好高端楼省未来发展，消费者购房心理也随之受到冲击，但下半年仍处于调控政策的敏感期，在不放松的条件下，心理上带来的冲击很难转化为大规模的实际购买行动。在省场供给量依然过剩的情况下，高端楼省将难以摆脱现状。
“由此来看，只有低开入省的豪宅才能换得回笼资金，而高端项目销售周期长，资金占用率大，如果回笼不畅，很可能为房企套上隐形枷锁，拖累甚至拖垮企业。”上述不愿透露姓名人士向记者直言。
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