[摘要] 2010年12月8日，社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞的发言，他代表他的研究团队介绍《住房绿皮书》的主要内容。
2010年12月8日，社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经
刚才史所长已经介绍了我们研究的一些情况，《住房发展报告》，我们的研究联合了各方面的力量，这一个报告全部是我们的核心队伍创作，也展示了我们研究队伍在房地产领域的研究逐渐成熟。我们这个报告已经形成了比较好的框架，我们研究的内容主要包括三个方面：一是形势分析与预测；二是关于房地产住房发展指数的开发；三是选择一些重大的热点问题进行深入的理论和政策研究。研究过程，尤其是今年我们把这个报告和国家重大社科基金项目结合起来进行了研究，其中有一些专题，实际上是我们国家重大社科基金研究的重点内容，当然这是阶段性成果。
这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系非常清楚。
在这个框架下，我们首先对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾，2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的暴涨，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。
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