[摘要] 进入五月，威海旅游季火热启动，作为北方空气质量最好的城市，威海的旅游业在新一年蓬勃发展。依托城市独一无二的旅游资源，旅游地产项目也备受大家瞩目。作为威海代表性的旅游项目，肯定对旅游地产发展有着自己独特的见解。
进入五月，威海旅游季火热启动，作为北方空气质量的城市，威海的旅游业在新一年蓬勃发展。依托城市的旅游资源，旅游地产项目也备受大家瞩目。作为威海代表性的旅游项目，肯定对旅游地产发展有着自己独特的见解。
宝安江南城营销部部长 黄伟 房天下：请简单的介绍一下宝安江南城的整体组成？目前项目主推的是哪些？
黄伟：:项目共占地1500亩，建筑面积约25万㎡，绿化率43.5%，容积率仅为0.73，是整个南海新区容积率、档次的，具有旅游、休闲度假和居住功能的高档中式社区。目前我们一期产品已经进入销售尾声，二期A区产品应市加推，占地6万平米，建面4.4万平米，主要的产品为商业和住宅（502套）：12栋55套别墅和9栋447套多层产品，1366平米的商业和400多平米的休闲场所。
项目主推的产品是:多层和别墅。多层中有一房二房三房，一房面积在44-53㎡，二房又有紧凑型和舒适型的，紧凑型面积在68-89㎡，舒适型的有114㎡；三房面积在110-132㎡。迷你（H16、H17、H26、H27）面积在142-170㎡，庭院面积在105-196㎡、联排（H28）面积211㎡，庭院面积在97-177㎡。
房天下：集团在各地也开发了不少项目，而且大都以宝安江南城命名，请简单介绍一下各地的项目？并讲一下这样命名的原因。
黄伟：“江南系列”历经20年遍布于22个城市，发展至今已经成功开发了五代“江南系列”产品。1999年宝安地产成功开发了个具有浓郁江南风情的文化住宅产品-武汉宝安·江南庭院，成为“江南系列”的开山之作；第二代的升级产品-武汉宝安·江南村和武汉宝安·山水龙城；第三代的成熟产品-海口宝安·江南城和惠州宝安·山水江南；第四代的精华产品-天津、威海、武汉、库尔勒、惠州、安徽六城联动；第五代的经典产品-东莞山水江南和湘潭宝安·江南城；集团以宝安地产为主品牌，宝安地产“江南系列”主打中式江南建筑风格，“宝安地产”品牌在房地产市场的影响力逐渐扩大，并获得了一系列的殊荣，
2010-2012年，宝安地产已连续三次蝉联“中国房地产专业品牌10”称号，品牌价值高达19.28亿元，赢得了“江南制造专家”美誉。
命名原因：在命名上宝安地产主要探索“江南系列”的传承与创新，一是内涵，即中国人的居住理念、居住精神；二是表象，即体现中国人居住理念的建筑形式、结构、材料等等。建筑，承载着文化使命，而中式住宅则承载着传承几千年中国人居住精神的文化使命。宝安地产的“江南系列”除了房子，还应该是精神家园，这才是这一系列建筑产品传承与创新的核心驱动力。
房天下：据了解，与以往不一样的是，项目在今年推出了以高层为代表的普通住宅，下一步，项目将会有何种发展规划？
黄伟：是的, 目前我们一期产品已经完美售罄，为了满足客户的需求，我们应市加推二期A区产品，占地6万平米，建面4.4万平米，主要的产品为商业和住宅：12栋55套别墅和9栋447套多层产品，1366平米的商业和430平米的活动中心。
下一步我们将在后期的几个组团中继续秉承江南园林的精髓，融合当地的环境特色和居住观念等地域，从项目的基地条件和功能要求出发，与图式思维有机结合起来，以人居环境最优化为目标，梳理小区的规划结构，建立整体的外部空间形态，达到整体规划的有序和特色化。
房天下：旅游地产，特别是北方旅游地产的季节性是不可忽视的一个因素，就威海而言，从5月至10月是旅游地产项目重要的营销期，如何看待制约旅游地产发展的这块短板？在此基础上，如何抓住这段时间进行紧密营销？
黄伟：旅游地产营销难点的本质是一样的，如何有效解决客源地与房源地的分离及其所带来的一些列问题才是关键！主要有以下四点：
一、客户渠道过于分散
要把遍布各地的客源，使得渠道选择和拓展难度无限放大，在有限资金投入前提下，合理布点和深耕，从而提升产出比。
二、媒体费用难以控制
分散的客户来源地决定了媒体投放不可能向传统城市地产一样，有效地媒体组合选择将是项目传播事半功倍的关键。
三、项目信息覆盖有限
无法像传统城市地产一样全方位的立体化了解项目，造成了旅游地产的信息不对称。如何展示项目特色，强化体验，转卖点为买点才是促进成交的关键。
四、服务链条无限延长
从省外客户排摸、活动召集、意向认筹、客户导入、现场接待、解筹认购、交房入住、物业管理、物业经营等等，旅游地产的服务环节被无限延长，也使得客户接待服务环节困难不少。
从海南旅游地产看南海
目前，海南已经齐聚了性品牌发展商，并有大量的高标准、高质量的项目，并已发展为较成熟的性市场；海南有千亩大盘林立；客户分布主要在东北、华北、华东、西南等四个片区。而南海目前还处于初级的卖资源、卖产品阶段，体验感和营销手段尚欠缺。
如何紧密营销：
旅游度假产品要 取视 立势 造市
要做到取视、立势和造市，主要要做到以下两点：
：墙内开花墙外香
在销售层面以区域内客源为主；在传播层面要从造势塑项目品牌形象，做到以空间换时间，在不影响项目营销节奏同时为营销铺开赢得筹备时间；以全局哺局部，对省内客户而言更有面子和价值感知，促进省内客户成交。
第二：多点开花抓体验
区域外营销做到多城联动圈层蓄客，区域内营销做到现场感知体验为主，以圈层承载影响，通过高效的圈层营销，承接造势所带来的意向客源；以体验转化成交，通过现场客户全接触点营销有效促进认筹客源成交。
整合营销的势头起势
以三维整合营销的策略立势，主要做到资源整合、强化体验和执行保障，在营销战术上做到省内外联动推广策略来造市。在区域内以拦截、体验为主；在区域外以圈层、深耕为主；在区域划分层面上以省内客户为主，配合省外重点区域深耕细作，以真实有效的圈层推荐为主进行有力渗透；在客户组成层面以开发商老客户种子，通过有效新客户拓展和老带新进行有效辐射。
房天下：您认为目前范围内旅游地产呈现出一种什么样的形式？就威海而言，发展旅游地产有何自己的优势和劣势？应如何尽量弥补这种劣势？
黄伟： 旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
就南海新区当前的发展状况来看，房地产正处在开发的热潮，临港产业区、港口物流区、生态生活区正有序规划开发，产业布局以临港物流业、现代造船业、新能源产业和旅游度假业为主，近几年政府也在快速完善配套设施建设。
可以预见，在这种轻污染的产业布局，以及度假圣地的资源优势下，会有越来越多的外地人口在南海购房居住，南海的房地产市场正处于急速发展的新时期。这不应该称为劣势，这是一次机遇。
房天下：您之前还接触过什么样的旅游地产项目？您对旅游地产的发展有着一种怎么样宏观的看法？
黄伟：主要接触时间最长的是海南旅游地产项目。做地产这么多年，发现“旅游地产虽然不像住宅地产，可立竿见影收到回报，但当前的市场环境下，与住宅市场相比而言，旅游地产的发展前景更大。”前面我也讲到了南海新区近几年的发展变化是非常大的，旅游地产正在迎来发展新契机，楼市宏观调控政策也加速了房企进入旅游地产的步伐。据不完全统计,目前房地产行业排行前100名的企业中,已有23的房企介入旅游地产领域,其中包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业在内。
房天下：在一种地产形式发展的过程中，或多或少的会出现问题？或许是因为宣传不科学，或许是因为开发不谨慎，您认为应如何避免旅游地产中的这些问题，使其良性发展。
黄伟：“旅游地产要成功，首先旅游和地产都应是好项目，至少不必互相依赖。”我见过大量“主题公园＋地产”项目的破产，“它们有一个共同点：公园做不好，地产又觉得应该沾光提价，导致两部分项目的集体失败。”
旅游项目都有独立存在的价值除了旅游项目在环境、交通、服务设施上为地产带来相关配套，一般来说，政府在旅游地产项目中的积极参与也会为地产迅速增值。政府很少参与单独的地产项目，但成片开发的旅游地产项目中，因为涉及人口数量大，相关市政必须由政府统筹，政府几乎是有“参与的义务”。
旅游地产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游地产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面，也是旅游地产项目良性发展的关键。
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