[摘要] “2012年是房地产调控最关键的一年，同时也是最后的一年，现金流将成为房地产企业渡过难关的重要因素。”众安房地产董事长兼首席执行官施侃成如斯表示。
观点地产网陈泽佳武瑾莹“2012年是房地产调控最关键的一年，同时也是最后的一年，现金流将成为房地产企业渡过难关的重要因素。”众安房地产董事长兼首席执行官施侃成如斯表示。
2011年，众安房产全年收入为16.89亿元，较2010年增加约36%；毛利为8亿元，较2010年上升约24%。2011年母公司拥有人应占利润为3.51亿元，较2010年减少约7%；若撇除投资物业增加的公允价值，核心税后利润为2.58亿，较2010年增加约26%。每股基本盈利为人民币0.15元。
2011年，众安的销售均价约为12047元/平方米，较上年增加约52%。主要原因是2011年确认销售大部分来自售价较高的景海湾，而2010年的大部分确认销售来自售价较低的温哥华城。
截止2011年12月31日，众安的合约销售楼面面积约为13.47万平方米。预计于2012年完工项目的可供出售楼面面积约为45.33万平方米。
施侃成透露，众安房产今年的目标合同销售额为38亿元，这个目标是根据市场情况作出的一个比较保守的目标。
“众安在2007年上市，在这过去的5个年头里，经历了很多波折。2008年遭遇金融危机，2009年碰上房地产低谷，2010年房地产政策调控开始，2011年调控的再深入，房地产已经进入冬天，这一年将会是开发商的“冬泳年”。”施侃成有点无奈地述说着。
即使面对这样的“冬泳年”，施侃成仍持乐观积极态度以应对不乐观的市场，他指出，众安今年的经营模式将会有所调整，表现为，平价拿地；第二，平价入市定价；第三，快速开发销售，加速周转。
他相信，房地产的继续调控，2012年是调控最关键的一年。在这样的年份里，现金流是开发商的命。目前，众安的现金流整体稳定，今年也不会增加负债。
另外，他还表示，今年是买地的好时机，如果公司现金流允许，不排除再购买低价位的优质土地，选地范围仍在长三角地区。
以下是众安房地产2011年全年业绩会现场实录：
现场提问：今年众安的销售目标大概是多少？在浙江这一带，近期杭州也掀起了降价潮，众安会不会也加入降价的行列？
公司的土地储备能够支撑公司未来四到五年的发展规划，是不是说今年就不会再拿地了？另外，今年调控政策是不会放松的，对不少企业而言，今年可能是一个保命年，那对众安来说，是否也是？公司怎么看待今年房地产的市场？
施侃成：今年的合约销售目标是38亿元，接近40亿元，这是一个比较保守的销售目标。
今年是房地产调控最关键性的一年。关于房地产调控，目前各地所有的房地产商会都认为是这是寒冬，今年是冬季。房地产的冬季的到来必定会有冬天，之前我说过，房地产从2010年下半年热火朝天到2011年下半年的寒冷冬天，从海南岛到了太阳岛，每一个开发公司，每一个房地产公司都在冬日之中。
在冬日之年，所有的企业都在保命，应该说所有的企业都努力的让自己活得更快乐一点。而其中，我觉得最重要的是现金流，因此企业的现金流就是他的命。
关于土地储备方面，新的房地产的格局和经营模式的形成也将改变过去土地储备的形式，过去大量的土地，拿地的价格并不低，然而以现在市场的情况，高价格土地的储备将会划上句号，即土地储备也将要重新开始。
今后房地产经营的模式以平价的土地价格，以平价的市场价格出售，以快速的开发与销售，更快回笼资金为经营模式。所以，这一年的土地市场在这一轮调控中可能将继续低迷。高价位的土地储备将成为包袱，低成本的土地储备仍将成为企业的竞争力。所以，目前的这个市场反而符合众安低成本拓展的策略。
现场提问：在债务上，今年有没有打算降低负债率，调整到比较合理的水平？另外众安自2009年以来都没有融资，那是不是可以这样理解现在是要增加现金流以降低负债，然后再好好调整，最后才考虑融资？
施侃成：对于负债问题，其实也是众安管理层非常重视的问题，我们每一天都在想这个问题。针对这个情况，现在众安有几个项目销售得不错，所以估计都可以快速回笼现金。比如杭州余杭区项目，不仅地理位置很好，现在也已经具备销售条件，目前该项目可售面积达23万平方米。而现在还没有推出市场销售，这是基于对当前市场情况的判断。因为该项目在这个区位其实是非常优越的区位，所以在当前市场不是很好的情况下，暂时还不想推售，因为众安是希望这个项目的价值有一个合理的体现。所以，现在是在等待时机。
但是，如果说现在众安的现金额不足，就会把这个项目改成预售，来回笼现金流。
所以，就目前情况看，今年至少不会增加公司负债。另外，众安认为，基于对今年的市场机遇的判断，土地价格会比较低的，并且会出现大量的供过于求的土地供应状况，所以在这个时候有低价位的优质土地的话，如果在负债和现金上有空间，众安还是会考虑继续拿一些土地。
另外，关于派息问题，众安相信，在形势不太好的情况下，今年是保命年，即使现在不派息，等市场好的时候再会派息，股东是可以理解的。因为作为一个上市公司，其根本的利益就是给股东带来更大更多的利益和效益。
现场提问：去年众安合约销售面积是13万平方米，今年可供销售面积是45万平方米，相比大概是三倍的量，是不是意味着今年的销售压力是比较大的？
众安认为政府今年在土地市场上会有供过于求的情况，而今年也不排除会继续拿一些低成本的土地，那么请问拿地的目标区域会集中在哪里，还是以长三角为主吗？
沈条娟：管理层考虑到2012年的房地产宏观调控，在这样的情况下，2012年的指标将近40亿的指标。这是根据市场的情况和现金流情况而定的，可能会在市场好的时候调整这个指标。
假设今年是拿地的时机，现金流充足的情况下，众安还是会拿一些土地，并考虑的是进入二、三线城市拿地。
现场提问：关于45万平方米可售楼面面积的销售情况是怎样？
沈条娟：45万平方米是众安2012年竣工的三个项目，这块的考虑到有25%左右的销售量，这也是基于对市场因素的考虑。
施侃成：今年竣工的可售面积是45万平方米，整个可售面积是168万平方米，预计可售金额200亿左右，所以今年竣工的面积也是45万平方米。
现场提问：众安现在的现金大概只有6亿左右，而今年到期的贷款差不多是10亿多一点，那么在资金方面是怎样安排的？去年公司毛利率也有所下降，下降4.7%左右，原因是什么？
沈条娟：2011年众安的现金流差不多是6亿，2012年短期到期的贷款只有17亿，这其中有8亿的项目贷款，不过在后续第二个项目贷款是可以还的，总体上相对来说，今年确实也是这几年众安贷款到期最紧的一年，银根紧缩。
对于销售毛利率的情况，2010年是52%，2011年是47%。这其中有一部分比例是下降了。而下降的原因是新开工了一些项目，新楼盘有一部分剩余就这样出现导致毛利率下降一些。
现场提问：截至到3月底，众安从一月开始到现在为止的销售业绩大概是多少？
施侃成：到现在为止，众安的合约销售额大概是2.5亿元，主要贡献是新开的楼盘。今年将有5个新开的楼盘，将会在6-10月推出，相信在下半年的合同销售额上也增加不少。而这些新开楼盘的价格也将按照目前的市场价格体系和资金状况来制定。
其实，从今年年初开始，众安的整个管理层以及公司的所有全职人员都一起参与销售，都下达一定的销售指标。这也叫做全员销售、联动销售。销售作为工作要务，从总裁开始到各级总经理都承担了相应的销售目标和任务，内部的思想还是相对高度统一的。
所以，众安相信今年销售工作是可以完成的，因为今年的销售不仅有管理层重点抓、重拳抓，而且也把重点放在营销上。因此，今年的合同销售目标是38亿，众安会按照既定的目标去努力实现的。
现场提问：众安提到今年的销售是重中之重，这就表示会有一定销售压力，那么如果市场不好，会不会考虑降价换量的做法？可以接受的降价幅度大概是多少？
施侃成：我认为一个企业必须要根市场的脚步走，降不降价也要看市场，如果市场降价，而你不降价那也是没用的，例如，市场让你降20%你降10%你还是没用。所以，众安会一直跟着市场走，至于降多少，也是市场说了算，不过还是要符合市场的。所以，众安的个别楼盘会降，至于降多少就按照市场的情况来决定，以市场作为价格导向。
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