[摘要] 根据国家统计局公布的数据,房地产价格环比继续下降,与2011年11月相比,12月环比价格下降的城市增加了3个。看着很吓人,其实是虚张声势,因为连续4个月环比下降,降幅大致在0.25%~0.35%。
根据国家统计局公布的数据,房地产价格环比继续下降,与2011年11月相比,12月环比价格下降的城市增加了3个。看着很吓人,其实是虚张声势,因为连续4个月环比下降,降幅大致在0.25%~0.35%。
房地产价格下行不大,同比还在上升,但已经引发了普遍的恐慌情绪,尤其是以高杠杆从事大规模投资的房地产公司,规模不论大小,不论从事的住宅还是商业,目前都处于瓶颈期。明确的结论是,以往房地产行业盈利容易,养成了房地产高杠杆的大胃口。不仅是房地产行业如此,其他行业无不如此,从航空公司到机械工程行业,在资产规模快速成长、盈利大增的过程中,股东永远无法获利。因为企业认为在大扩张时期向股东分红,简直就是对财富犯罪。
钢丝上的快速发展模式的特点是,一旦发展速度放慢,很多企业就会从钢丝上掉下,摔入万丈深渊。
负债率高的企业成为岌岌可危的一族。房地产企业分成截然不同的两大群体:一边是资金奇缺、用高利贷饮鸩止渴、出售项目的企业;另一边是兵精粮足、逆势扩张的企业。上海外滩地块争夺战,显示出SOHO中国的令人羡慕的现金流。不止如此,1月13日,万科地产、保利地产、招商地产和中海地产大举拿地扩张,4家房企在最近40天内斥资拿地高达百亿之巨。
远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。2012年是现金流充足的企业逢低吸纳资产的好时机。
【延展阅读】
统计局:2011年全年国内生产总值同比增长9.2%
12月份70大中城市二手房价环比仅3城市微涨
12月秦皇岛住宅价格指数:新房停涨 二手房下跌
2011年商品房均价同比增6.9% 投资总额创新高
目前土地价格已经开始下降。去年130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元,同比减少23%。130个城市住宅类用地除去年7、8月外,单月成交楼面均价均低于前年同期。
从去年10月份以来,各地土地市场流拍、低溢价出让等现象骤然增多,开发商的拿地热情大大降温。万科A面积共约31.8万平方米,合计须支付地价款约4.9亿元;招商地产前三季度拿地权益建面仅92万平方米,需支付土地款42.68亿元,仅占前3季销售额的28.5%。但在12月,这样的局面开始有所转变。这与房企巨头们年度业绩的漂亮完成不无关系。从目前披露的房企2011年度业绩状况来看,七成房企业绩出现同比增长。其中,万科再度超过千亿销售额,实现销售金额1215.4亿元,同比增长12.4%;金地集团实现累计签约金额309.2亿元,同比增长9.1%;而保利地产实现签约金额732.42亿元,同比增长10.69%。
逆势拿地的企业通常具有较为稳健的经营模式,并且保持着与金融机构较好的沟通能力,当其他企业以20%的成本从市场融资时,他们能够获得较为廉价的资金,获得了先行一步的发展机会。
房地产行业处于十字路口,未来政府会对不同的企业实行不同的融资政策,同时以保障房保证固定资产的投资增速保持稳定。大型企业的逆势拿地,项目公司的并购重组,说明房地产已经进入调控深水区。2012年,我们可以见证房地产行业的大洗牌。
这不是全行业的伤筋动骨,这是全行业对于以往粗放式发展方式的一次集体刮骨疗毒。想让治疗效果更好,有必要加上对房地产质量、节能等技术指标的要求。
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