[摘要] 在8日举行的全国工商联房地产商会年会上，“看不清楚”成为众多开发商频频提起的关键词。虽然商品房成交量大幅下跌，但房价没有出现大幅下降的趋势。今年这个“冬天”，关于房价走势、调控方向、转型出路这三个方面的困惑，令很多开发商忐忑不安。
在8日举行的工商联房地产商会年会上，“看不清楚”成为众多开发商频频提起的关键词。虽然商品房成交量大幅下跌，但房价没有出现大幅下降的趋势。今年这个“冬天”，关于房价走势、调控方向、转型出路这三个方面的困惑，令很多开发商忐忑不安。
拐点：止跌还是跌势方显
虽然房价出现拐点是近期经常见诸媒体的字眼，但有部分行业人士和开发商对此表示怀疑。
“我更愿意用半阴半晴来形容这样的一个节点。”工商联房地产商会会长聂梅生认为，言拐点到来为时尚早，虽然不少限购城市房价已连续4个月环比下降，但同比依然上涨，未来房价的走势存在多种可能。如果放松调控，房价出现报复性反弹的可能极大；如果调控依然从紧，房价很有可能出现实质性下跌。聂梅生认为，房价小幅下降后趋于稳定是较可能出现的走势。
招商地产董事长林少斌明确地表示了悲观预期。调控措施让招商地产感受到深深寒意。“好日子不再了，我们要好好去库存，好好地消化存量。”林少斌说。
林少斌表示，最担心的是将来不限购也没有人买房。根据林少斌提供的数据，有8家上市房企的库存需要很长时间才能消化。“这应该是一个拐点，大家怎样去库存，这个问题没解决好后面的问题更大。”
也有开发商认为未来房价走势并没有那么悲观。海尔地产董事长卢铿表示，房价上涨的很大原因是成本上涨，特别是土地成本上涨。明年上半年房价下跌的趋势可能出现回调。
调控：维持高压还是进行微调
另一个“看不清楚”的问题是楼市调控力度。
随着部分城市限购令即将到期，近期关于明年楼市限购政策是否延续的问题成为热点。一些人士认为明年的调控存在宽松预期。更多人士认为明年的楼市调控不应该简单地用从严还是宽松来预测，最有可能出现的情形是调控逐渐从一种强硬的行政手段，完善为一种中长期机制。
工商联房地产商会首席顾问李泊溪表示，明年国家一定会坚持现有的调控政策，但不排除局部出现宽松的迹象。她认为，由于每个城市的具体条件不一样，目前一些城市已经采取了局部限购的做法。“宏观调控的机制一定要完善，要制定一个可以长期运行的机制。”
北京高策房地产经纪公司董事长陶红兵认为，限购政策可能会影响到租赁市场。租赁市场和保障房一同满足无房者的居住需求。
转型：商业地产是陷阱还是馅饼
让开发商困惑的还有他们在调控中转型时遇到的问题。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，2011年商业地产一哄而上。
但商业地产并非是可以躲过调控的避风港。北京太平洋百货盈科店和五棵松店的关闭让决心转投商业地产的开发商们再次认清了这一领域的内在风险。
顾云昌说，以万达为代表的商业地产开发商获得了很高的利润，炒房者由于限购只能投资不受限制的商业地产，因此导致商业地产一哄而上。事实上开发商业地产的难度要远远大于开发住宅。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，每个城市的市场状况都有其特色，开发商的能力也有不同。商业地产对于有些企业是蛋糕，对于有些企业则是陷阱。
北京中坤投资集团董事长黄怒波认为，现代城市的发展需要一种全新的业态，这是地产商转型的机会。这种业态为城市生活提供一个休闲空间，提供文化消费和精神消费。
黄怒波表示，现有的旅游地产只是在风景区简单的建造高端别墅，这是一个巨大的误区。这不仅破坏了稀缺的自然资源，还把旅游地产的开发变成了圈地运动。在黄怒波看来，好的旅游地产应该为人们提供一个除了居住空间之外的度假空间。“现在的转型其实是一个机遇，有知识、有文化的开发商才能在这一轮调整中最终胜出。”
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