[摘要] 2011年的初秋，楼市紧箍咒越来越紧，相继经历限贷、加息等多次波澜，全国房市，已经渐渐挂起一丝秋风。而在7月中旬，有关部门更下达了二三线城市也将要采取限购的命令，消息一出，再一次搅动房地产市场。限制越来越多，寄托房产投资来赚钱的门槛越来越高、风险越来越大。
2011年的初秋，楼市紧箍咒越来越紧，相继经历限贷、加息等多次波澜，房市，已经渐渐挂起一丝秋风。而在7月中旬，有关部门更下达了二三线城市也将要采取限购的命令，消息一出，再一次搅动房地产市场。限制越来越多，寄托房产投资来赚钱的门槛越来越高、风险越来越大。
在这种背景之下，持币观望的我们，手中的“闲钱”，到底该投向何处，才能保值、增值，甚至有较大？华西城市读本编辑部站在整个四川的高度，观察和瞭望，思考这个问题。
我们花了大量时间和精力，走访成都有关方面专家、查找相关经典案例，试图解读这一命题。
商业地产走热，在情理之中。
自2010年4月起，一轮又一轮严厉的限制政策，纷纷指向住宅，不断挤压住宅投资中的泡沫；而处于调控边缘的商业地产，包括商铺、写字楼、公寓等产品，成为推动房地产投资市场的中坚力量。
如果说限贷，只是商业地产繁荣的助推剂，那么商业地产走俏的根本原因，就在于商业地产的大好“钱途”：比住宅产品更大的潜力和较高的投资。
就住宅和商铺的投资而言，投资商业地产尤其是商铺，不仅产品本身可以保值，更可以在长期的经营中持续获得。
从2010年春天“国八条”政策出台以来，国内住宅市场受到限购打压，导致投资风险剧增；同时，由于信贷政策对住宅项目的收紧，越来越多的投资资金开始闲置。
有业内人士指出，国内投资渠道狭窄一直是公认的事实，当住宅投资被限制后，大量的资金需要出路。资产保值，迫使民间大量资金，必须转向。
在各种因素及“一铺养三代”的传统认知下，商业地产越来越受到追捧。今年以来，商业类物业的成交，持续增长。房地产商也加大了商业地产的开发力度，一时间各类写字楼、综合体遍地开花。
目前正值“金九银十”之际，住宅项目保持低调，而各地商业地产表现却比较活跃，投资者对商业地产的热情高涨，成交量也呈现出进一步上升的趋势。
股市低迷商铺成了香饽饽
国家开发银行研究院副院长曹红辉表示，美国债务危机和信用评级首度下调，使得美元进一步走低，而且美元疲弱的趋势可能会长期存在，中国也将因此面临更为严峻的输入型通胀压力。
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2011年8月9日公布的月度经济数据显示，7月份中国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.5%，创37个月新高，另外，环比亦上涨0.5%。而最近全球股市遭遇探底震荡，8日，沪深两市大跌至2260点，亦回到了历年的冰点。
在经过几轮洗礼之后，人们的经济意识更趋近于理性化。当储蓄利率持续下降，股市低迷不振，众多投资者持币观望时，新的投资工具的产生是必然的。同时在风险合理化的理念下，其本身也是具有生命力的。
商铺，受到人们的关注愈来愈多。
说到商铺的投资，在成都购买多个商铺的自贡人李先生，可以说是一个能人。虽说“一铺养三代”这种略带夸张的说法并没有完全打动他的心，但是，他还是将投资的目光执著地盯着商铺。
李先生原来是一个专业“炒家”，在外地炒基金发家后，这几年扎根成都在股市迂回作战。
自2007年至今，股市表现较差，李先生在损失惨重后，今年决定与股市“决裂”。目前，他除了拥有两个商铺的产权，还拥有某商场20多平方米商铺的产权，某建材市场两个铺位，一家医药超市5年的经营权。李先生的成功，给广大专业股民做了一个榜样。
产业商业地产跑赢CPI为什么商铺如此火？
除了具有稳定、持续、投资率高的特点外，越是大品牌开发商开发、项目大规模体量、凝聚产业化的商铺更受到市场追捧。
事实上，商铺选择仍存在疑难。商铺一般分临街商铺、产业商业商铺等类型。但从投资风险和来看，临街商铺仍存在让人担忧的隐患。首先，临街商铺多数围绕生活社区，黄金口岸和商铺数量已经受到客观条件限制；其次，临街商铺的资金属长线效益。一个商铺能否真正的增值和盈利，需要三到五年的时间验证。要等待新兴区域发展成熟，同时还与人口入住率以及入住人群所带来的潜藏价值，紧密联系。这样的长线观望，往往会增加投资客的心理压力同时直接影响资金。
业内专家普遍认为，能跑赢CPI的，只有商业地产；而商业中最“受宠”的，莫过于城市综合体项目以及极具行业发展前景的产业商业地产项目。
产业商业地产，是近年来备受全球追捧的一种商业模式，是产业和商业的相互促进，通过产业集群来加速城市增值。它与综合体商业的项目一样，凝聚居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体，助力城市升级的同时，带来前所未有的人气，商业潜力无限。
广州：商铺保值需求急升
差不多每个广州人，这段时间都有一个经历：商铺投资的广告短信，突然间增多了起来，铺天盖地而来都是关于“一铺养三代”的诱惑，以及“抢到即赚到”的速度催促。临街旺铺、主题商铺、社区铺，各有卖点，做住宅的发展商增招商业人才，一些小的商铺代理商风生水起，而一些网站也不甘寂寞，纷纷组织“广州看铺团总动员”等活动。
有关数据显示，2010年第四季度，广州“由住转商”的投资客约占客户总人数的10%；而到了2011年2月份，这一比例已上涨至30%。业内专家介绍，不少投资者转战商铺的动机，已经悄然发生变化：超过六成以上的投资客，最关切的不再是商铺投资的，而是保值。保值，成为商铺投资的位需求。
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“商业地产升温，日益明显，很多老百姓心中"一铺养三代"的观念特别浓厚，因此商铺成为很多投资者的不二选择。”中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩，曾经如此评价商铺投资。
广州某房产公司市场部梁燕明介绍，广州商业地产成交中以商铺成交显得尤为活跃，目前交投比较畅旺的主要集中在500万元以内的商铺，放盘量保持平稳，金额较大的商铺，货源较为充足。
东莞：惊现单价14万元的“铺王”
东莞近几年的商铺价格，一直不高。在2007年之前的商铺开发潮期间，曾经出现过每平方米六七万元的商铺，但随后商铺的价格回归低位，东莞商铺均价保持在2万~3万元/平方米左右，相对于广、深商铺，东莞商铺处于价格洼地，因此也吸引了许多来自广州、深圳，甚至是香港的商铺投资客。
住宅调控政策收紧以来，东莞的商铺投资不断升温。“住宅市场受政策调控，商铺投资逆市飘红。”东莞中原地产市场研究部数据显示，在楼市政策调控下，2010年上半年东莞商铺成交在商品房成交占比中，已经从去年同期的7.02%突破到了11.29%；而随着商铺投资热潮的掀起，商铺的价格也有着上升的趋势，直至出现了单价14万元的“铺王”，已经接近广州、深圳高价位商铺价格。
上海：商铺投资成市场新宠
记者从上海多家房产中介公司了解到，目前商铺投资客激增大约六成。位于上海浦东的一家商业城(600306,股吧)的100多间商铺，刚刚全部销售完毕。
和住宅商品房买卖不同，购买商铺不受套数限制，利率和商品房相同，首付只需50%即可。因此，手上有余钱但已买过两套以上房产的客户，就转向商铺投资了。
记者在调查中，遇到了35岁的王先生。日前，他在某汽车城买下了35平方米的商铺，花了30万元。算下来率至少有7%，远高于目前二手房租房市场2%-3%的率。
昌平路上的一家房地产中介介绍：目前上海近郊的商铺总价，普遍不高，给部分小投资者提供了新的机会。“你想总价只要几十万，而每年有10%左右的，又不受二套房的限制，还是很有投资价值的。”中介公司的职业顾问表示。
在房地产中介公司为商铺销售忙碌的同时，银行的有关人士也把重点放到了商用物业上面。日前，一家股份制银行上海分行的一位个人金融部人士告诉记者，随着国家住房限购政策的出台，个人住房按揭的数量直线下降。根据总行的要求，个人贷款这部分的放贷优先考虑消费贷款、商用物业贷款等，最后才是住房贷款。
与此同时，如何控制商用物业的放贷风险，也是眼下各家银行不能回避的问题。中国银行(601988,股吧)个贷业务的相关负责人表示：“对于商业用房，一旦价格下跌或是出租困难，投资者就可能急于抛售或干脆撒手不管，从而形成银行坏账。所以总体而言，眼下还是第二套房的个人住房贷款业务较为稳妥。”
成都：商业地产尤为火热
2011年7月，《2011上半年成都商业地产投资市场研究报告》发布。《研究报告》显示：2011年上半年，成都商业地产市场已经完成了新格局的划分，中小投资者被彻底挤出主城区，写字楼、商务小户、农贸市场等边缘系投资产品开始走俏成都商业地产，真的开始“拐”了。
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中成房业市场研究中心主任李代琪表示，在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。
商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续。
“如果说，2010年投资商业物业还要算一下投资的话，那么2011年，大家投资商业物业，只会考虑一件事：这个铺子还有没有上涨空间？”这是财富123里的投资高手对成都商业投资市场变迁的形象总结。
自从成都商业投资市场进入“买得起就买”的时代后，成都商业地产投资开始发生越来越“深刻”的变化，而2011年上半年，则完成了对整个成都投资市场新格局的划分。
“记得有一位朋友曾跟我开玩笑说，"我觉得商业地产开发，是个非常赚钱的项目"，当时我就觉得，他进入商业地产的误区了。其实，商业地产不同于住宅，它的要求更高、风险更高，同时，它有必须遵循的商道。”健鹰策划总经理杨健鹰表示，虽然商业地产的率远远高于住宅，但是也最容易导致失败，如果抱着浮躁的态度，如果不能很好地遵循商业地产开发的“道”，要想成功、就只能靠运气。华西都市报首席记者胡晓
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