[摘要] 虽然美国是担忧二次衰退，中国是力求软着陆，但让他们同样纠结的，都是房地产市场的调整压力。最新数据显示，美国抵押贷款和再融资贷款申请指数经季节调整后，在8月26日的当周大幅下降了9.6个百分点。住房投资的持续低迷，成为美国经济复苏乏力的主要原因。
虽然美国是担忧二次衰退，中国是力求软着陆，但让他们同样纠结的，都是房地产市场的调整压力。数据显示，美国抵押贷款和再融资贷款申请指数经季节调整后，在8月26日的当周大幅下降了9.6个百分点。住房投资的持续低迷，成为美国经济复苏乏力的主要原因。而中国房市则受到政策的持续打压，往年“金九银十”的场景难再重现。
“就中国而言，房地产调控始终在调控与增长之间面临艰难取舍。”巴曙松说。一方面，房地产市场尚处于总量不足、房价过快上涨的不平衡发展阶段，因此房地产面临持续的调控与调整压力；另一方面，房地产既是经济增长的重要推动力，又具有地方财政和土地杠杆引致地方投资的重要功能。
但美国的情况则大不相同。巴曙松告诉记者，美国迈过了成熟市场的发展阶段，房地产的功能不在于开发投资，而在于作为家庭资产负债表的核心配置资产，因此市场的繁荣与房价的景气周期直接涉及家庭的财富规模，从而直接冲击家庭的消费能力，并对经济增长产生影响。
巴曙松认为，中国房地产市场周期性调整的风险，“在于开发商预售杠杆和地方政府土地杠杆的去杠杆化”。而中国家庭的房地产杠杆率仍处于安全边际，目前中国家庭的抵押贷款存量仅仅为家庭储蓄水平的20%左右。
“如果叠加于严格的房地产调控政策、信贷紧缩政策及地方政府的融资平台清理，开发商和地方政府的双重去杠杆，有可能引发房地产投资和地方投资下行的系统性风险。”巴曙松说。
巴曙松进一步分析指出，开发商的杠杆率表现在：一是银行信贷杠杆；二是预售杠杆；三是影子银行体系的再杠杆风险的去杠杆化。考虑到下半年进一步的限购政策、对开发商信贷的严格控制及对影子银行体系的监管，以上三类去杠杆化有可能在今年底和明年使房地产投资下行幅度超出合理水平，同时引发政策超调、银行不良率上行及影子银行风险。而地方政府的房地产杠杆本质上是土地杠杆。土地是地方政府，特别是融资平台获取银行贷款的核心资产。如果今年的房地产调整出现超预期风险，不仅部分以土地出让金作为融资平台还款来源的信贷出现风险，而且土地杠杆的弱化也将影响存量信贷的安全，并对地方政府的基础设施投资产生负面冲击。
反观美国，其房地产市场周期性调整的风险则在于家庭的去杠杆，这将通过影响家庭的财富效应，对美国消费驱动的经济复苏产生持久的影响。
巴曙松向记者介绍说，自2006年以来，美国房地产市场的调整已经持续了四年多。和以往相比，本轮房地产市场复苏明显滞后于经济复苏，从而在很大程度上制约了美国经济反弹的强度和力度。目前房地产市场尚未出现全面好转，家庭持有的房地产财富仍然在低位徘徊，住宅投资持续下降，财富效应和投资效应受到抑制，房地产市场疲弱成为美国经济复苏的障碍。从多项指标来看，美国房地产市场仍然没有触底回升，其复苏前景依然堪忧，很可能滞后于经济复苏。而美国房地产市场的历史经验表明，在泡沫破裂并伴随金融危机的过程所引发的家庭去杠杆过程往往会持续一段较长的时间，从而使得美国房地产市场将会经历更长时间的调整才能走出低谷。
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