[摘要] 影视作品《蜗居》、《裸婚时代》，以及《婚姻法》新的司法解释无不围绕着房产进行。对于高喊房价太高买不起房的原因，住建部政策研究中心主任陈淮认为，白领买不起房，病根在于城市结构严重失衡。同时他认为，目前的房产政策并不是最严厉的，所以在第三季度也不会松。
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○“未来10到20年，住房建设仍是一个高潮期。”
○“没有大中小城市的协调发展，特别是二三线城市的进一步扩张，中国房子的问题依靠短期的政策解决不了。”
○“限购不是说不让老百姓买房子，是不让你过多的买房子叫限购，你没房子住可以买房子，你都有两套房子了干什么买第三套。”
○“谁跟你说最严厉？到现在为止，对房地产影响的政策是货币政策，到现在为止，我们的货币政策中的基准利率还是负利率。”
住建部政策研究中心主任陈淮演讲。
影视作品《蜗居》、《裸婚时代》，以及《婚姻法》新的司法解释无不围绕着房产进行。对于高喊房价太高买不起房的原因，住建部政策研究中心主任陈淮认为，白领买不起房，病根在于城市结构严重失衡。同时他认为，目前的房产政策并不是最严厉的，所以在第三季度也不会松。
工业园区是城市化的独创
提到绕城经济带，陈淮首先就谈到它在我国历史过程中的作用。陈淮认为，我国正处于城镇化的过程中，“我们在过去30年中，区域经济以及整个国民经济取得的所有成就，都和城市化这样一个重要历史发展连在一起。”比如，深圳特区带动的珠三角，浦东开发形成的长三角。
在这一过程中，包括绕城经济带这样的工业园区、特区、开发区的建设发挥了极为重要的作用。“中国城市化中关于工业园区、出口加工区、保税区以及类似区域的建设是世界城市化历史上的一个独创。”陈淮说，虽然别的国家也有类似园区，“但我们的特点是打破旧体制，寻求新的经济制度的试验区。没有城市化在上世纪80年代中后期以及90年代以来这些园区的开发建设，就不会有今天的市场经济转变之路，也没有民营企业如雨后春笋般地成长，也没有今天经济快速发展的格局。”
买不起房病根在城市结构失衡
城市化带来了经济的发展，但也存在缺陷。陈淮所指的缺陷是在上世纪90年代初，农民创造了乡镇企业，提出了离土不离乡的政策，错过了一个在发展中小城镇和卫星城的机会。此后，我们政策资源和城市建设的资源又主要集中在沿海少数几个特大城市中，这就造成了一线城市和二三线城市中小城镇的发展严重脱节。
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“亚洲金融危机的时候，三千万农民工被动返乡和现在小白领买不起房子，其病根在于城市结构严重失衡。”陈淮解释称，让大多数人住城里，但又不能出现大的波动，就需要二三线城市的协调发展。“可以明确无误地说，如果一个中期范围内，包括住宅建设有什么新的政策取向，二三线城市、中小城镇和卫星城的建设将是核心。”
未来20年住房建设仍是高潮
“我们首要问题还不是房价的问题，是房子不够的问题。”陈淮认为，目前我们还处在住房短缺的状况下。他打了个比方：“假定今天与会各位是100人，主办方给我们准备了80个盒饭，无论这个盒饭高低涨落，总之有20个人吃不上。不是宏观调控把价格降下来，100个人都能吃上饭了，这就叫短缺。”
因此，未来10到20年，住房建设还是一个高潮期。陈淮说，这是因为除了保障房的建设，还有农民工进城住房的解决、老百姓改善性住房等的建设。正因为如此，陈淮认为，最迫切的就是要建保障房。
随着城市化的推进，我们的公共建筑、高铁、商厦、学校、医院也越来越多。但陈淮认为，中国的城市化成功与否、质量高低，并不取决于这些，而是取决于我们能否顺畅解决数亿农民工在城市的定居落户。在现有城市中，经商务工的2.46亿人口中还要再增加10年2亿人口。因此，中国的城镇住房建设远不是落幕的时候，而是刚开幕而已。
大中小城市发展不协调
在住房建设的缺口之下，虽然我们采取了限购、收紧银根等政策，但陈淮认为：“没有大中小城市的协调发展，特别是二三线城市的进一步扩张，中国房子的问题依靠短期的政策解决不了。”
他说：“目前，沿海特大城市也包括杭州、宁波、青岛、大连这样的沿海城市，人口在总城镇人口所占比重两成不到，二三线城市人口所占比重也是两成略多，农村所占人口不到一半。我们希望用10—20年把这样一个2：2：1：5的比例调整为2：4：2：2。也就是，特大城市的人口在总人口所占比重几乎不增长，但二三线城市、中西部省会城市在总人口中所占比重增长一倍。县城和中心镇人口所占比重也要提高一倍，农村人口所占比重下降到20%或更多。”
目前的政策还不是最严厉
提高利率、不满足条件不放贷等政策下，大家都很关心第三季度政策会不会放松。
“老问我说第三季度政策会不会放松，今年底会不会放松。我说你说一下为什么会放松？”而对于最严厉的宏观调控这一说法，陈淮也并不认同，“谁跟你说最严厉？到现在为止，对房地产影响的政策是货币政策，到现在为止，我们的货币政策中的基准利率还是负利率。五次升息后，现在一年期存款利率3.5%，7月份通胀率是6.5%，1到6月份平均通胀水平是5.5%。利率还在负利率水平怎么就到最严厉了呢，正常都还没提升到。”
陈淮认为：“只要物价总水平CPI继续保持高位，收紧货币的政策势必不可避免。给大家一个预期，今年的政策调控一再提高，上半年已经是平均5.5%了，7月份又是6.5%，所以很可能全年6%上下是非常可能的。”
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限购并非不让老百姓买房
限购也是此次房地产调控的手段之一。一些人认为，限购侵犯了权力，陈淮并不这样认为，“谁不让你买房子了？限购不是说不让老百姓买房子，是不让你过多的买房子叫限购，你没房子住了可以买房子，你都有两套房子了干什么买第三套。”
陈淮说：“中国住房供不应求不是短期可以缓解的现象，只要短缺还存在，我们就得坚定不移地限制过度需求，为卖而买的需求和奢侈性需求，这非常合理。”他打了个比方，“如果你有钱坐公共汽车，30个座，你一上车说我买30张票把座都占了，让后面的人都站着。你说，作为公共利益调节者的政府要不要对这种行为进行调整？这就叫对公共利益的维护和调整。”
限购令升级 作用如何专家看法不一
世联研究认为，新一轮限购直指今年上半年房价上涨过快的中小城市，这将给市场带来深远影响。但限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。
限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。依据世联研究的判断，下半年房地产市场将是以市场力量为核心。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。新一轮限购将会对被限购城市的房价有一定的抑制作用，但是它不能改变下半年房地产市场由政策力量主导转向市场力量主导的局面。
戴德梁行华北区研究部经理魏东认为，限购扩大之后，房屋成交量必然会下降，但从一线城市限购的反应来看，房价一直维持在比较平稳的水平，并没有出现回落，另一方面，限购的城市都是区域经济发展的中心，需求旺盛，房价同样会被推高。
中原集团研究中心发表研究报告表示，数据显示，目前10家标杆房企在范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。从项目的开发进度和开盘情况来看，约有8成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。所以，根据住建部的要求，即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
聚焦房地产限购路线图 二三线城市会是终点吗？
房地产限购令再次走到楼市调控的台前。在北京、上海、深圳等一线城市纳入限购范围后，随着二三线城市的房价看涨，限购令升级版即将启动。根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。随着“限购”落地的预期增强，部分先知先觉的开发商已经转战三四线城市，这些城市成为承接资金的“池子”。限购令会否向三四线城市进军呢？
根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表，将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。
业内人士分析认为，如果限购令“扩容”，近期房价涨幅居前的，以秦皇岛、丹东、洛阳等为代表的多个二线城市有望上榜。然而，从现实状况来看，限购扩容阻碍重重，目前，住建部的“大限”已过，限购扩大名单何时落地仍未可知，不过，部分二线城市为规避限购，已先声夺人的采用了“限价”令，而三四线城市也已接过住宅地产快速发展的接力棒，成为备受追捧的区域。
开发商降价羊群效应渐显 三季度房价或松动
大量产品堆积到第三季度出货，使得开发商在这个秋季，将不得不采取更为积极的促销措施。
据媒体报道，富力地产董事长近日在公司的中期业绩发布会上，出人意料地宣布了下调房价的消息：“价格在政府的号召之下，只能做出向下的调整。”
富力不是个调价的开发商，当然也不会是最后一家。事实上，大部分企业都已经作出调价准备，以应对即将到来的供应高峰期。
富力公开宣布调价
在此之前的一周，雅居乐地产董事局主席陈卓林，同样也是在中期业绩发布会上，却含蓄地表达了“不降价”的意思。
虽然富力和雅居乐两家的商业模式并不完全相同，但经营思路上因为都追求“高毛利”而存在一致性。两家企业的中期业绩报告显示，富力地产和雅居乐上半年的毛利率分别为49.1%和52.4%，净利率则为18%~20%左右，高于万科、保利、中海等追求快速周转的开发商。因此，前者降价的诉求也远不及后者强烈。
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