[摘要] 还有一个月时间，楼市将度过处于密集调控中的2010年，但是喧嚣并未偃旗息鼓。
还有一个月时间，楼市将度过处于密集调控中的2010年，但是喧嚣并未偃旗息鼓。
令业内不解的是，截至今年10月份万科、恒大便提前完成了今年的全年销售目标，似乎并无通过降价促销美化上市公司业绩的需求。
早报记者发现，没有完成全年销售目标的大多数开发商却开始“挂靴休战”，他们考虑到政策等不确定因素，选择暂缓销售计划，准备“看明年情况再定”。
业内人士分析，由于对明年房地产市场并不乐观的预期，大型标杆房企现在就进入了备战期，在年底降价促销，回笼更多资金，以便在明年的市场上在拿地、开发、战略决策制定等方面占据主动权。
意外促销
今年11月初，行业龙头万科降价促销的声音骤起。
据了解，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城，共同推出优惠活动，每个楼盘各推出10套“一口价”特供房源，购房即送11888元家电基金等。
紧接着，深圳万科、上海万科也传出降价促销的消息。据称，位于深圳的万科第五园的尾盘直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山项目也推出了优惠10万元和8万元的举措。万科在上海的项目也有不同程度的优惠。
值得注意的是，降价促销的并非只有万科一家。早在今年5月份轮调控措施出台后掀起降价大潮的恒大地产，如今再次举起降价促销的大旗。
据了解，11月21日，位于沈阳的恒大华府项目开盘推出了“8.5折加额外9.7折”优惠活动。11月5日，恒大还推出了“联销10亿元大优惠活动”，共涉及恒大在22个城市的60个楼盘。
“这多少有些让人感到意外。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对早报记者表示，虽然临近年终的时候，是会出现部分开发商为跑量冲刺而降价促销的现象，但值得注意的背景是，“万科、恒大早已经提前完成全年的销售目标，根本不存在跑量冲刺的压力。”
的确，万科、恒大早早便交出了全年的成绩单。截至10月份，万科销售金额达到869.3亿元，超过了年初制定的800亿元的目标。业内预计，万科全年销售成绩可能会突破1000亿元。恒大销售金额也在10月份达到了500亿元，超过400亿元的全年目标。
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暗藏玄机
华燕置业资深分析师张宏伟对早报记者表示，万科的降价只是在部分城市进行，并不是在铺开。这可能是由于个别城市分公司到现在还没有完成区域销售目标，因此选择区域性降价促销冲量。
对于万科武汉公司的大幅优惠活动，万科总部给出的回应是，将坚持用合理价格出售房屋，以保持较快的销售速度。至于什么是“较快的销售速度”，万科认为，一般以项目推盘当月销售率达到60%为比较理想的水平。“在这一总体原则下，各地分公司会因地制宜，根据当地市场的具体环境灵活制定销售策略。”
恒大地产品牌中心负责人对于促销的解释是，恒大地产今年销售收入400亿元的目标早在今年10月份就已提前完成。沈阳恒大的降价行为与集团资金情况和销售压力无关。
但在张宏伟看来，“恒大是快速开发、快速销售型的开发商，目前手中握有大规模的土地储备。虽然恒大完成了今年的销售目标，但明年仍然需要有足够的资金来顺利启动、开发这些土地。”
根据恒大中期业绩报告，今年上半年，恒大新增土地储备2221万平方米，总土地储备达到7238万平方米，被业内称为“土储王”。
张宏伟还表示，万科、恒大等在年底降价促销，主要还是从公司战略发展的角度来考虑，而不是以短期内盈利多少为考量。大型房企此时积极通过降价储备资金是为明年项目开发、拿地扩张做准备，是基于公司长期战略发展做的决定。
值得注意的是，万科近期在土地市场的表现同样活跃，今年11月15日北京万科联手五矿以52.27亿元高价拿下北京市海淀区两幅居住用地，11月19日万科转战南京，以8.6亿元拿下了栖霞区仙林湖的商住地块。
统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。
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未雨绸缪
张宏伟表示，到了年底的传统淡季，大型房企会为明年战略的调整做一些基础准备工作，做一些优惠活动积累客源，也是正常的市场行为。可以说，万科、恒大等大型房企在一些城市打折促销，并不是资金链出现问题的缘故。
“但肯定也是受到了政策调控的影响，目前对于明年的市场预期还是有所担心，尤其是对中国货币政策的走向比较担心。”张宏伟强调，货币政策是从紧还是继续适度宽松，在管理层没有明确定调之前，开发商还是明智一点，先打折促销回笼资金，做好“过冬”的准备。
对于2011年的市场，各方也都给出了并不乐观的判断。证大集团董事长戴志康近日对媒体表示，谈房价很“危险”，会有说不准的“危险”。对于房价未来走势，预计明年下半年会“麻烦一点”。
上海中原研究咨询部总监宋会雍对早报记者表示，虽然目前大幅降价没有出现，但僵持之下卖家的优势地位正遭遇挑战，预计在接下来的12月份至来年小阳春之前，这种松动会不断加深，并成为成交量回升的重要铺垫。
“目前并不太受开发节奏制约的二手房市场(今年11月份)交易以及门店来客量依旧低落，观望气氛浓厚，预示着12月和明年1月楼市交易会保持平淡，价格也不会有太多实质性波动。”宋会雍指出。
中金公司最近的研究报告认为，近期房地产调控的力度正在逐步加大，结合行业数据以及房地产公司债发行人三季报数据来看，房地产公司债短期内信用风险依然很小，但考虑到本轮房地产调控持续的时间会很长，2011年下半年将是房地产公司流动性最差的时候，那时出现债务违约的可能性正在增大。
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