[摘要] 公开资料显示，近20年来，在银滩20多公里的海岸线附近，累计开发的房地产面积超过了1800万平方米。但85%的房产出现空置，冬季入住率仅为2%左右。“本来想学三亚，结果变成了北海”,有业内人士评述。
公开资料显示，近20年来，在银滩20多公里的海岸线附近，累计开发的房地产面积超过了1800万平方米。但85%的房产出现空置，冬季入住率仅为2%左右。“本来想学三亚，结果变成了北海”,有业内人士评述。 v
巨量供应、功能单一、配套落后，让作为昔日“香饽饽”的海景房市场，悄然演化成了一个黑洞。经历近二十年的野蛮发展后，地方政府也认识到了这一点，开始力促地产项目转型。“我们的目的就是要让传统意义上的‘海景房’退出乳山的历史舞台。”乳山市委副书记、市长隋建波说。v
1“房子比人多”v
“一线（海景）房，120平铺好了地板，带一大两小三台空调，总价18万。跳楼价，要不要？”v
1月9日，乳山银滩宏翔地产中介的宋经理，极力向人推荐着店内的二手房源。见对方意兴阑珊，他又补上那句重复了无数次的话：“今年真的是跳楼价了，明年肯定涨！”v
这仅是银滩海景房市场萧瑟的一角。虽然门店不大，但宋经理手里仍握有七八十套待售房屋的钥匙，“这里的房子比人还多，你说生意能好做吗？”v
威海乳山银滩，因坐拥东西长21.3公里，南北宽3公里的优质海岸线沙滩，被誉为“天下滩”.自1992年银滩旅游开发区管理委员会成立后，海景房便开始蓬勃崛起。v
2000年之后，乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地席卷。以银滩楼市开发为起点，“威海（海景）银滩海景房售楼处”组建“看房团”,一时间成了旅游地产销售的新潮流。v
来自当地官方报道显示，二十年来银滩开发的房产面积突破1800万平方米。v
时至今日，这场击鼓传花的海景房热潮鼓点渐停，“花”砸在了各地买房人的手中。如今，银滩最繁忙的恐怕就属中介了，电线杆上、楼房墙壁、玻璃窗上，随处可见卖房广告。v
从数据来看，虽然银滩海景房均价在表面上呈现出明显的涨幅，从2000年的1900元/平方米，到2009年的4900元/平方米，再到2013年的8000元/平方米，土地也从前些年的5万元/亩翻了近20倍，但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。v
银滩一家大型房产中介的负责人介绍说，因为巨量海景房供应，所以当地房产出现了一种怪相：一方面是新房价格虚高不断上涨，另一方面却是大量房主低价抛售二手房。“现在二手房均价在两千多，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。由于抛盘大，二手房都卖不上价。”v
上述地产中介负责人用“一夜回到解放前”来形容眼下的抛售风潮，“就在几天前，一个客户以30万的价格卖掉了几年前41万购置的房子--还不错，好歹算是卖掉了。”v
2落空的规划v
作为一处AAAA级旅游度假区，银滩一直以来都被当地政府作为旅游重点，每一个开发项目都不能不说是大手笔。然而多方资料显示，这里切切实实地被发展成了一座人迹罕至的空城。v
来自威海官方的统计显示，截至2006年10月，银滩开发建设总面积已经达到500万平方米，住宅6万余套，已经竣工入住的楼盘100多个。当时的规划中，未来五年内，银滩还将建设1000万平方米住宅，未来银滩的住宅面积可达到1500万平方米，“可入住居民60万人以上，银滩将成为一个中等规模的城市。”v
如今，当地开发的住宅面积的确已经达标，但空荡荡的街头和社区的空城景象却明示60万人口的“中等规模城市”规划，已然落空。v
以银滩管委旁的“水岸人家”小区为例，小区共有60栋楼，每栋分别两个或者三个单元，1月10日记者在小区中了解到，小区中现有的居住人员不超过40户，入住率不足3%.v
对于银滩的住宅入住率，当地并没有一个权威的统计数字。但在去年官方媒体的报道中，称银滩85%的房产出现空置，冬季入住率仅为2%左右。v
越是无人居住，相关配套也就愈发短缺。以供暖为例，因为达不到供暖所要求的30%入住率，银滩的200多个小区中只有数个小区供暖。配套设施不健全又进一步降低了当地的人气，形成一种恶性循环。维多利亚花园是当地为数不多的供暖小区。来自辽宁的业主胡女士告诉记者，虽然早在2007年就在银滩买了房，但今年是首次入住。“好在投资银滩热电的老板就是我们小区的开发商，别的小区不供暖，我们小区肯定也能供。”v
除了供暖，银滩其他配套基建的缺失，也阻碍了“中等规模城市”规划的实现。v
在银滩海景房发展多年后的2010年，乳山市委市政府才“确定了完善区内基础设施、改善交通状况等重点工作”,并于当年完善了银滩潮汐湖路、商业街西段等14条道路、广场及污水处理厂工程项目。并开始逐步调查论证供暖、燃气管网建设等问题。在“除了房子还是房子”的规划中，医院、教育等资源，银滩至今匮乏。v
3画虎不成反类犬v
记者了解到，在银滩建设巨量海景房的过程中，各地的买家和炒家，也云集于此。这些年乳山银滩大量新增住房买家并非当地自住需求，而是主要被投资客买走，其中，来自东北地区的买家占了较大比例。v
本想效仿三亚建成滨海旅游新区的银滩，现实并未如预期发展，银滩的旅游没有形成三亚的影响力，旅游客流并不理想，大批房屋闲置甚至已经因缺乏保养而出现破败，寂寥的别墅群也随处可见。如今却更像当年涌入无数地产企业和炒家，泡沫最终破灭的广西北海。v
据介绍，在1993年房地产热的时候，银滩一度云集了数百家开发商，但随后几年，银滩开发区冷落了下来，从1998年开始，当地再次掀起房地产开发热，尤其是2003年至今，建成了二百多个房地产项目，沿着20多公里海岸线铺上了好几排小区，按照离海的距离远近，有了一线房、二线房、三线房的叫法。v
银滩最繁荣的时候引来了大批的家具店、建材店、饭店前来淘金，但随着几年后热潮回落，家具店关张甩货，饭店门可罗雀，商户们心灰意冷纷纷离去。v
受当地政策影响，云集于此的地产开发商，多为威海甚至乳山本地企业，鲜见知名的房产开发商的踪影。v
在2007年、2008年地方财政增长高峰时，房地产业给乳山地方财政的贡献率一度超过六成。现在，这60%的一半几近消失。企业层面，难以突破贷款关卡，销售又不景气，除了经济实力强的房地产企业还能扛着，更多的房企则是在等死。v
巨量供应、功能单一、配套落后，让作为昔日“香饽饽”的海景房市场，悄然演化成了一个黑洞。而黑洞衍生的房企销售不振，甚至项目烂尾的危机，也在银滩显现。v
去年七月，来自北京、上海、天津、河北以及东三省的买家齐聚乳山，向当地政府讨要说法。这些来自各地的异乡人，都有一个共同的身份：银滩台湾城项目的准业主。v
记者了解到，台湾城项目中的海郡小区，开发建设单位是乳山欣业联科技园开发有限公司，总计1980户，已销售1451户；由同一公司开发的康桥蓝湾小区总计522户，已销售220户。由于开发企业资金短缺等原因，项目从2010年开始停工至今，开发商被传“跑路”.v
由乳山市建设局质监部门所作的统计数据显示，在乳山银滩二十多公里的海岸线上，200多个海景房项目处于烂尾阶段的达到4个。v
4 40多家房企转型v
2013年4月18日，乳山市举行滨海新区揭牌仪式，将传统的银滩度假区划归其中，滨海新区规划控制区总面积348.94平方公里，共规划有7个功能区。v
“原来银滩是按旅游度假区进行规划定位，现在则按城区来规划建设。”乳山滨海新区管委会副主任王祥芹介绍说。v
经历近二十年的野蛮发展后，银滩难以消化的巨量海景房，渐渐从财富变成包袱。从近年开始，当地政府开始推出各项措施，力促房产企业转型。特别是在划归滨海新区后，改变“放眼看去全是房子”的境况更加迫切。v
据介绍，为改变房企单一的“建房卖房、一卖了之”的经营模式，不仅从规划上叫停了单纯商品房开发建设，而且通过政策支持、资金扶持等方式，鼓励房地产企业由投资型向民生型转变，如今已有40多家房地产企业向新兴工业产业、服务业基础产业转型。v
更为重要的是，地方政府开始引入专业的养老机构，通过返租空置房的办法，慢慢消化巨量空置海景房，进行统一改造，与专业酒店、健康管理公司、物业公司合作，打造新型度假养老经营模式。
以银滩“爱之源”养老公寓为例，就是当地碧海华庭小区的一次探索：开发商把尚未出售的楼房经过简单装修，增设老年人无障碍设施，改建成小户型养老公寓；对于已出售的楼房则推出住宅返租方案，不常年居住业主可将住宅返租给开发商，一年可自住30至60天，其余时间由开发商对外出租，租金扣除服务成本后，剩余部分双方均分。“养生”和“养老”,甚至成为未来银滩新开发项目的标准配置。
乳山市委副书记、市长隋建波曾公开表示，“正在建设中的楼盘要抓紧更改和调整规划设计方案，尽快融入养生养老元素，完善社区会所、医疗中心、配餐中心、护理机构等相关养老服务设施，建设养生养老社区和康复养老医疗机构。今后，新的开发项目若无养生养老配套设施，将一律不予批准。”
“我们的目的就是要让传统意义上的‘海景房’退出乳山的历史舞台。”隋建波说。
在隋建波看来，由传统地产迈向养生养老（地产），是开发方式的转变、发展思路的创新，也是银滩房产的“重生”.
但这一模式，能否改变银滩的空城现象，现在还不得而知。即使按照半数的空置率计算，这些年来，银滩的空置房数量，也在千万平方米左右。有多少老人可以过来消化这些存量，还是未知数。
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