[摘要] 武汉市房管局昨日公布数据显示，7月，新房销售登记备案面积为147.16万平方米，环比增加19.74%；套数为14454套，环比增加19.38%；平均价格为6339.59元
14454套！7月份新房成交量创武汉商品房市场建立以来单月新高。武汉楼市自今年3月份以来，新房成交量几乎连续5个月过万。weihai.soufun.com
今年6月份，武汉房价出现了自去年10月份以来的首次环比上涨，涨幅达到0.1%。7月份，房价仍维持了小幅上涨。weihai.soufun.com
持续的热销让冷寂已久的市场开始兴奋，但迅速增长的销售量也让另一种情绪开始发酵，热销造势、涨价为饵、摇号选房……消失已久的心理博弈再现地产江湖。weihai.soufun.com
热销造势weihai.soufun.com
开盘的“去化率”是判断楼盘是否热销的重要因素，因此不仅开发商注重“去化率”，买房人也十分关注“去化率”。而就在近几周，新开楼盘的去化率大多达到百分之八十的消息更让楼市热销氛围升温。不过这个“去化率”更有心理战术的玄机。
在某开盘现场，购房者张琪本来看中其中一栋楼的小三房户型，置业顾问已经给他们算好了价格，但是临到开盘的前一天晚上，被告知开发商由于前期蓄客不足，不敢推出太多单位，之前计划推出的这一栋由于意向客户不算太多，这一次暂不推出。而当天原本准备推出400多套单位的，总共只推出了200多套。尽管如此，开发商对媒体报出的数字依然是“去化率达百分之八十”。weihai.soufun.com
“相比之前蓄客不够推迟开盘的方式，这种调整推盘数量的方式更是‘一举两不误’。”一位业内人士告诉记者，这种方式目前在市场上普遍“受用”，与其像从前那样推迟开盘带来“房不好卖”的负面影响，还不如减少开盘量。一方面不耽误销售回款，另一方面还可制造“日光”现象。weihai.soufun.com
该人士认为，该方式人为放大到整个楼市出现热销的营销行为，利用购房者从众心理，以“热销”吸引更多购房者关注，并在购房者心理上造成一定压力，证明现在市场已经彻底走出低谷，再不入手又将无房可买。
高估低卖weihai.soufun.com
今年以来，央行已下调两次存款准备金率和一次基准利率，持续改善了流动性，降低了开发商和购房者的资金成本，最重要的是改善了购房者的预期。降息后各地楼市上演回暖潮。随着央行对存款准备金率的下调和降息等利好政策纷至沓来，市场逐渐回暖，多地城市成交量出现较大幅度上升。武汉也不例外，在传统淡季的6、7月成交量反超“红五月”，且成交面积创今年以来新高。而在这样的利好下，开发商又开始人为制造即将涨价的预期，以刺激看房人尽快出手购买，这种曾在房地产销售中被惯用的价格心理战术，也重现江湖。weihai.soufun.com
南湖片区一直都是经济实力比较雄厚的换房一族偏爱选择的区域，但该区域一个新盘在价格还没出来之前，置业顾问对客户宣称新推户型要提价，并预测提价后的均价为8800元/平方米。这比之前的价格提高了500元/平方米之多。不过开盘时真实的定价却是起价8100元/平方米，这让不少客户当场就“冲动”了。
而在这一波成交量攀升的过程中，不乏利用涨价来炒作人气的楼盘。明里高喊着涨价，实则原有的优惠照样放送。这类开发商恰恰是抓住了部分楼盘微调价格引起购房者恐慌购房的心理来促进楼盘销售。
“从此看来，此时的开发商还是理智的，虽然一样采用了‘喊涨’的伎俩，但最终还是以这种‘心理落差’赢得客户。”事实上，开发商“喊涨”不敢涨。在亿房研究中心分析师陈龙看来，此时并不具备“上涨”的条件，而这也仅仅是开发商的一种心理战术而已。“随意涨价带来的苦果，开发商已经尝试过了，所以没有人敢轻易尝试。”他说道。
“摇号”博心
“现在房子这么好卖么？还需要摇号？”在汉阳一楼盘的售楼部，看房者王先生很疑惑地问置业顾问。“啊！是这样的，这次我们只推出了400套房源，但前来认筹的已经远远超出了这个数字，甚至一套房源好几个人想要。”该置业顾回答说，为了购房者的公平，所以开盘会采用摇号的方式。不过事实上，该楼盘当天的去化率虽达到七成，但也并未出现“抢房”的现象。
“实际上这也是一种心理战术。”一代理公司资深策划师告诉记者，把之前蓄积的众多购房者集中在一起，在短时间内迅速选房，一个一个地叫号，并告知某某房源已经卖出去，这样会使不少购房者在紧张的催促之下头脑一片空白，在无意识中选房完毕，这也使得不少购房者因缺乏理性思考时间而在选房后后悔不已。
对此说法，某开发商内部人士告诉记者，其实开发商也是顺应购房者的心理，如果单独让一个购房者挑选，购房者会在很长的时间里犹豫不决，“但如果看到房子一套一套地被卖掉，购房者感觉好房子都要被抢走了，下决心就会更快些。所以开发商一般都会选择集中选房的方式。”
虽说价值决定价格，但是从微观角度来看，谁也不能否认短期心理因素对交易价格的重要影响。地产江湖中，心理博弈向来是营销核心之一，顺势而发、因势利导。而在交易的回暖让市场看到楼市上升的红线的时刻，隐退的心理博弈大法“升级版”再次被悄然祭出，无疑让开发商“斩获”不少的购房者，不过购房者也需要在此过程中保持清醒的头脑。(胡晓莉)
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