[摘要] “这应该是市场回归正常的表现”
“这应该是市场回归正常的表现”
该文提到，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏近期参与了一项调研。
“从我们的调研看，（春节以后楼市明显回升的）成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。
“这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。”张小宏说。
《房价还能不能压得住？》一文写道，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。
摩根大通昨日发布研报称，在5月房价续降背景下，维持今年房价下降5%～10%的判断，其预计部分一线城市降幅可达15%～20%。
关于下一步楼市调控，张小宏告诉《人民日报》记者，要促进三个“合理回归”：
一是促进地方政府心态回归，逐步减少对房地产业的依赖，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收；
二是促进开发企业心态回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，多建一些适销对路的普通商品房；
三是促进购房者心态的回归。
摩根大通昨日预测，政府仍会扶持地产刚性需求，例如针对首套房和普通住房开发商的贷款优惠。
楼市调控松动预期已在升温。《人民日报》文章提到，尽管在中央政府层面，调控政策从来没有丝毫要放松的迹象，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已十分明朗。报道指出，目前为止已有超过30个城市对调控进行了适度调整，大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。
“尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。”《房价还能不能压得住？》一文说。“需要注意的是，房价继续下调而土地出让疲软，会使地方政府出台各种措施以绕开中央地产调控政策的意愿增强。中央和地方政府利益之争在未来几个季度将会加剧。”摩根大通昨日在报告中写道。
其他一些新动向，也被《房价还能不能压得住？》一文点名。比如，投资客意欲入市。一位在浙江温州从事民间金融的人士说，温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上，手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房，研究“抄底”的可行性。“现在实业这么不景气，还是投资房产最保险。”
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最近的房地产市场格外躁动不安。传言猜测满天飞，辟谣澄清也接踵而来。6月10日某报发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道，12日，发改委辟谣言其“纯属捏造”。14日，就备受市场关注的“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率7折”一事，央行发言人作出澄清。同一天，针对近日有关“银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重”报道，银监会也发布声明称“纯属误解”。简言之，发改委的表态，是要证地产松绑之伪，央行银监会的澄清是要落房贷没有放松之实。
这里面确实不乏误解甚至曲解。以央行发特急文件为例。其实，每次利率调整，央行都发特急文件。此次是要强调，在一般贷款利率下浮到8折时，个人住房贷款的7折底限仍然不变。有关媒体从另外的角度去解读，却成了央行以特急文件形式鼓励购房，目的在于放松房贷政策。这样的解读与央行的用意南辕北辙，如果得不到澄清，不引起市场的混乱才怪。
但这种误解甚至曲解又难以避免。毕竟形势比人强。尽管央行银监会否认房贷放松，但近期房市量价齐升却基本属实，股市低迷地产股却连续多日上扬。从基本面来看，“稳增长”的利好不容否认，基础建设工程、重大投资项目再度陆续上马，产业链条长影响面大的房地产行业不可能不因此而受益；从政策面来看，虽然管理层不断强调坚持楼市调控不动摇，但近期无论是降准降息，还是各级地方政府出台的微调政策，都给人政策放宽的预期；从市场面看，调控这几年，房价快速上涨的势头有所遏制，当下的基本面和政策面不存在进一步打压的可能，也使房价持续下跌的动力逐步衰减，因观望压抑而被搁置的刚需的释放，与开发商缓解资金压力以价换量合上节拍，再加上预期的因素，楼市回暖是情理之中的事。
不过，回暖是相对前一阵子偏寒而言，不意味着楼市的泡沫已挤压完毕，更不表明它将重拾升势甚至再成狂奔之牛。虽然降息了，但断定新一轮“降息通道”已经开启却为时尚早；鼓励对首套房置业者给予房贷利率优惠，但投资需求的大门仍然紧闭；购房者会因为害怕错过“底部”而开始出手，可开发商心里明白，一次降息并不足以让房价反转，虽然他们乐于顺应“民意”加速推房，更乐见政策放松或曲解政策为房地产托市。就当下而言，投资投机性需求能否入市和房子供不应求，是决定房价反转的两个重要前提。一方面房地产调控的政策面并没有根本性放宽的意图，尤其是，作为抑制投资投机需求的重要政策手段，“限购令”仍是不可触碰的政策“红线”；另一方面，近几个月楼市红火的背后，楼市库存和增量的不断加码，也令房企未来促销的压力趋高不减。既然如此，当前楼市回暖，总体而言，仍是以刚需为主，也有助于开发商缓解资金压力，但不是支撑房价反转的理由。
当然，指出楼市回暖不等于房价反转，并不是说就可以对当前的一些事态掉以轻心。在涉房高层动态或者政策等屡屡被误解的背后，恰恰存在着政策被扭曲、被钻空子的可能。坚持楼市调控不动摇必须更有针对性。在鼓励合理购房需求的同时，还要对投机炒房严厉打击。在给出明确政策预期的前提下，政策执行更需严格。如果调控明紧实松，政策出现反复，一些投机类资金再次涌入房地产市场势所难免，一旦人们对未来房地产市场的预期发生改变，房价的恶性反弹也难保不会出现。有报道说，一些二三线城市，以鼓励自住为名，暗度陈仓放开投资性购房，限购造假现象相当普遍。如果对这种所谓“微调”视若无睹，局部放水就有演变成大水漫灌的可能，若楼市疯狂再现，不仅导致调控功亏一篑，还有置中国经济于严重的资产泡沫与金融风险中的危险。
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