[摘要] 北京房地产开发郊区化趋势进一步加剧。今年1至4月，北京新盘成交近八成集中在五环外，相比去年同期的比重上涨了一成。业界专家分析，像北京这样人口密集的超大城市，住宅郊区化是必然趋势，但一定要防范规划滞后催生一批新睡城，从而加剧交通压力。
北京房地产开发郊区化趋势进一步加剧。今年1至4月，北京新盘成交近八成集中在五环外，相比去年同期的比重上涨了一成。业界专家分析，像北京这样人口密集的超大城市，住宅郊区化是必然趋势，但一定要防范规划滞后催生一批新睡城，从而加剧交通压力。
现象：
郊区楼盘打响刚需争夺战
五环外楼盘成为北京新房成交的主力。据亚豪机构统计，1至4月，五环至六环项目的新房成交占比为59.96%，比去年同期50.19%比重显著提升；六环外楼盘的成交比重为19.94%，与去年同期基本持平。另外，受资源稀缺、价格高涨的因素影响，五环内新房成交比重则从去年同期的29.94%下降至20.63%。
“不好意思，只剩三居了，两居户型没房了。”昨天，记者致电南六环某新开楼盘售楼热线，被告知84平方米的户型已经卖完。虽然号称11999元起价，实际成交在1.3万元至1.4万元之间，但这个紧邻4号线终点天宫院站的新楼盘，交5万元定金折抵10万元的优惠还是吸引了大批看房人。
刚签完购房协议的戴先生表示，南六环的位置感觉比较远，不过开车走京开高速比较方便，坐地铁也不像八通线需要再换乘才能进市区，性价比还算不错。
面对五环内新盘屈指可数价格坚挺的现状，急于置业的刚需购买群体只能将目光投向六环附近的远郊地区。今年1至4月，大兴线沿线楼盘成为新房交易的头号热点区域，共计成交1484套，成交均价16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下调30%。
“其实单个项目成交价格下探不多，一般在10%以内，但整个大兴区域成交均价大幅下降，主要原因在于新增项目大多靠近六环，项目远郊化严重。”业内人士分析，大兴房价低于全市均价近2000元/平方米，吸引了城区不少刚需购买者，交易量中单套面积50至120平方米的占到了62%，均价1.6万至2万元/平方米的占比达到43%。
趋势：
新房成交量直逼二手房
伴随众多新盘低价入市，本市新房与二手房交易量的落差明显收缩。4月份，本市共计成交商品住宅17787套，其中一手住宅成交7823套，二手住宅成交9964套。
“限购以来，一、二手住宅市场成交量差距正在逐步缩小，显示出开发商急于回笼资金的迫切心态。”伟业我爱我家分析师孔丹介绍，从2010年开始，北京二手房交易全面超越新房交易，并将成为长期趋势，但眼下新房交易大有赶超二手房的势头，其特殊原因在于新盘集中降价体现出来的性价比优势。
昌平、房山、通州区域的楼盘今年以来陆续加入了刚需争夺战，价格下行较为明显。进入5月，上述区域新盘集中入市，加上原本房源库存较高，价格下调的趋势还会延续，郊区楼盘成交量也将继续走高。
总价100万元能买套像样的两居，地铁出行40多能进中心城区，虽然远在南六环附近，但与南四环一带的交通条件差异不大，新盘就比二手房更有优势。孔丹认为，二手房购买的较高交易成本也是逼迫刚需群体转向新盘的重要原因。
据测算，同样总价100万元的房源，新房交易成本能比二手房低出一二十万元。其中，新房只需要30万元首付和1万元契税，总计31万元；二手房由于贷款只能拿到房屋评估值的七成，首付为44万元，加上1万元契税和2.5万元中介费，首笔支出成本高达47.5万元，如果是未满5年的普通住宅，还需要另付5.5万元营业税和1万元个税，首笔支付成本达到54万元。
相对于新房市场，二手房业主降价动力不足，宁可转售为租也不愿降价出售，因此价格降幅较小，甚至出现挂牌价普遍上扬的局面，这也促使刚需购买人群流向新房市场。
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