[摘要] 信托界人士透露，在房地产信托中，保障房信托的风险相对较低；同等收益下，保障房信托更容易打动投资者。但目前的“保障房项目”并不意味着安全性高。“在一些保障房信托高收益率背后可能是开发商将商品房与保障房项目‘打包’融资。”该信托界人士说。
信托界人士透露，在房地产信托中，保障房信托的风险相对较低；同等下，保障房信托更容易打动投资者。但目前的“保障房项目”并不意味着安全性高。“在一些保障房信托高率背后可能是开发商将商品房与保障房项目‘打包’融资。”该信托界人士说。
保障房信托成高产品
目前，高的保障房信托越来越受到市场青睐。以“北京信托·天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划”为例。该信托资金用于购买天津大寺新家园127地块保障房项目的权。投资者持有信托单位份额在100万份以上300万份以下的，率为9%；300万份以上1000万份以下的率10%；1000万份至5000万份的，率11%；5000万份以上的率达11.5%。1元为1信托单位。推介期从2012年4月16日至5月15日。
短短十多天，到4月28日该信托计划已募集4.4545亿元，宣告成立。信托期限为自信托计划成立之日起至最后一期募集的信托单位存续满1年的期间，不短于1年。
实际上，今年以来，保障房信托率已经出现了明显上升。
据统计，今年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元。保障住房类信托产品目前市场平均达9.23%。
去年上半年，率的安居工程和棚户区改造类信托的率不过9.63%和9.53%。到去年三季度，这一行情就明显上涨，经适房的率达11.19%，廉租房和棚户区改造类信托率也分别达10.50%和10.64%。去年一年保障房信托发行85款，募集资金238.18亿元。
高利润是如何炼成的
保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%—5%。那么信托公司如何保证投资者10%左右的回报？
信托界人士透露，地方一般向参与建设保障房的开发商许诺，将承担超过银行贷款部分的融资成本，实际上就是给予一定财政补贴。
为鼓励地产商建设保障房的热情，地方还以各种形式，直接或间接给予开发商补偿。例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其它地块时给予资格或价格方面的优惠。
“这还算是比较真实的保障房信托项目。如果保障房项目的率给到12%以上，那就有‘挂羊头卖狗肉’的嫌疑了。”该信托界人士表示。
房地产业内人士也承认，所谓的保障房信托，很多都是保障房与商品房、土地一级开发等一起“打包”融资，或借保障房融资之名，行商品房融资之实。
金融界人士邓举功认为，保障房项目同样存在各种风险：施工质量风险、造价超标风险、工期延期风险、购房价款回流不及时与不足额风险、项目还款信用风险等。还款信用风险为目前主要焦点，是银行、信托公司等金融机构非常关注的。尤其是廉租房、公租房，有的可能需要很长时间才自行逐步偿还金融机构借款，有的仅依靠项目自身现金流可能不足于全部偿还，需要地方部分财政补贴，部分甚至成为地方的隐性负债。
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