[摘要] “绝大多数高端项目近期连续出现周、月零成交窘态,不过,部分项目仍有亮点可寻。”沙立松对记者表示,迫于市场压力,一些高端项目开始放低身价,或大幅折扣让利,或干脆低价入市试探市场。上海星河湾、远洋博堡、新城碧翠、东郊半岛等项目赢得市场青睐,取得不错的成交。
"抄底"机会三
“促销大战”中找机会
基于对今年市场走势并不乐观的判断,上半年将成为各大房企推盘的高峰,“血战”在所难免。
许之静在接受采访时表示,从目前楼盘优惠情况来看,大部分在9折以上,而更多的项目采取低开的理性报价方式来吸引购房者,加上今年初加大对首次置业者的贷款支持力度,以及普通商品房标准的放宽,预计今年的价格优惠幅度是8折,由于3月份迎来今年首次房展,买卖双方试探市场情绪还会比较浓重,而开发商集中较大幅度的优惠促销可能会在年中出现。
同时,记者对近期新盘的优惠促销情况做调查,发现位于松江新桥板块的“沿海丽水馨庭”新年后共交易3套别墅房源,交易均价为18646元/平方米,与同区域、同品质房源“晶苑四季御庭[消息价格户型点评]”的交易均价21337元/平方米相比,价格优势明显。
近期,该项目还将推出总价为400万元/套的特价别墅房源。截至目前,在已推出的17.09万平方米的别墅房源中,整体面积去化率为85.78%;位于浦东花木板块的“星河湾[简介动态]荟苑”1月以来,共成交35套公寓房源,成交均价为5.31万元/平方米,该项目装修标准15000元/平方米,目前的交易均价与售楼处提供的报价60000元/平方米相比,优惠幅度达到11.5%。截至目前,在已推出的531套房源中,整体套数去化率为87%。
关于未来房价走势,上海中原研究咨询部总监宋会雍给出了自己的观点,他认为,2月份楼市为小阳春预热降价不会很明显,但是开发商万亿债务首轮偿还潮将至,2-3月房地产信托将迎来兑付小高潮,全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元,3、4月份成为房企密集降价的时间点。而到了下半年开发商资金压力更大,为了积极回款会在8、9月份出现更大的降价潮,届时可能会出现今年的第二个小抄底机会。
陆骑麟则从数据面给出预测,他预计上海房价会有10%~20%的调整。按照2011年全市商品住宅成交均价22000元/平方米计算的话,那么2012年的房价可能会达到18000-20000元/平方米。2012年全市房价将会是个筑底的过程,因此房价调整之后,成交量会有反弹的可能性,而最有可能出现反弹的将会是在下半年。
从成交量来看,2012年的成交量相比2011年730万平方米肯定会有所增加,但是政策环境相比2010年而言会更紧,所以成交量会比2010年的970万平方米少,预计2012年全市一手商品住宅成交应该在730万-970万平方米之间。
“抄底”机会四
高端项目现回暖先机
“绝大多数高端项目近期连续出现周、月零成交窘态,不过,部分项目仍有亮点可寻。”沙立松表示,迫于市场压力,一些高端项目开始放低身价,或大幅折扣让利,或干脆低价入市试探市场。上海星河湾、远洋[简介动态]博堡、新城碧翠、东郊半岛等项目赢得市场青睐,取得不错的成交。其中远洋博堡雅墅、格兰华庭和绿城玫瑰园[消息价格户型点评]均为1月新推盘项目,上海星河湾、东郊半岛花园[消息价格户型点评]、琥珀郡园和东郊紫园对外有较大幅度折扣优惠。星河湾的优惠是近期市场促销的亮点,该项目因此登上1月公寓热销排行榜宝座。
有降价求售促成交的,也有价格坚挺仍热卖的豪宅项目,尤其是一些豪宅项目,售价几乎没出现过松动。如2011年1月至今全市卖得的翠湖天地,合计有18套的成交,合计成交金额9.87亿元,成交均价为14.94万元/平方米。在2012年1月全市商品住宅成交量创出新低的情况下,翠湖天地还有2套的成交,表明了豪宅还是能够受到市场较大的关注。“地处核心地段的豪宅能够吸引较大关注度,而且此类产品能够独立于市场的存在,和楼市调控关联度相对较小。”陆骑麟说。
宋会雍表示,高端市场中既有陷入僵局的项目也有后市成交回暖的项目。位于宝山罗店板块的远洋博堡雅墅自去年12月以来共成交4套面积为654平方米的独立别墅房源,交易总价为3914万元/套,与售楼处提供的总价4000万元/套相比,滑落了2.15%,远洋地产[简介动态]对诚意购房的客户提供了有力的价格配合,会促使该项目在后市交易回暖机会增加。位于浦东张江板块的东郊花园成交一套面积为454平方米的独立别墅房源,交易均价为121322元/平方米,与售楼处提供的报价150000元/平方米相比下滑了19.12%。可见在整体交易低迷的时期,别墅依靠其高品质和区域优势,开发商方面的价格配合到位,仍会促使交易回暖。
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