[摘要] 房地产业是一个复杂的行业，它既有开发商的私人企业，又有国有企业；国有企业中既有经营性国企，又有非经营性国企。
房地产业是一个复杂的行业，它既有开发商的私人企业，又有国有企业；国有企业中既有经营性国企，又有非经营性国企。
一、应认清政府与市场在房地产行业中的不同作用，应分清、分开两类不同的国有企业
房地产行业属于经营性、竞争性行业，应充分发挥市场机制有效配置资源的基础性作用，但提供住宅又是一项重大的社会工程和民生工程，政府也责无旁贷。必须认清政府与市场在其间应扮演什么角色，起什么作用，这就需要从思想上分清两类不同的国有企业。
一是由政府提供的公屋（保障房和廉租房），属于政府应提供的公共产品和公共服务，这类国企的经营是非赢利性的、公益性的甚至是福利性的，由政府提供财政补贴按低于市场价格甚至低于成本价格向低收入群体提供；二是经营商品房的国企，属于经营性、竞争性国企，它们自主经营、自负盈亏，和私人经营者一样按"成本-"（Cost-Revenue）的核算原则经营，参与市场公平竞争。这是两类不同性质、不同营运规则的国有企业，应在认识上加以分清，在经济实践中分开管理，前者应由政府管辖，靠财政支持；后者应自主经营，由政府之外的另一国有经济载体（如新型国有资产管理委员会）所统辖。
（一）政府提供的公屋。政府应建立公屋保障委员会，负责公屋的建造、分配和管理。可依靠财政补贴，按成本价甚至低于成本价向低收入群体无房户提供公益性或福利性的保障房和廉租房。公屋的建造，可由政府自建的国有公司或建筑公司负责，也可以通过市场，按合理利润向经营性国有公司和私人公司招标，既要公平公开，也要严格监督，保证质量。
重要的是，公屋的提供要执行严格的申请制度和退出机制。各地应根据本地经济发展水平和收入水平，以家庭人均收入为基础，确定一个有资格申请和享用公屋（保障房和廉租房）的申请标准，这就需要有实名制的财产与收入状况申报制度，如有隐瞒或弄虚作假者应予惩罚。
更重要的是，要有动态的退出机制。公屋的居住者只有居住权，没有公屋产权。公屋只供合格申请者一家居用（消费），决不允许闲置、出租，更不允许转让。随着公屋住户家庭收入的提高，应动员其到房地产市场租赁或购买商品房（经济适用房或低档商品房）。无理继续占用公屋者，可按市场价收取租金。只有建立了动态的退出机制，公屋供应制才有可持续性。
（二）国有房地产企业。关于国有房地产企业，应有下面几点认识：
（1）房地产行业是经营性、竞争性行业，应退出这一领域的是政府，而不是国有企业。目前我国的国有企业，实质上是政府所有制企业。在市场经济体制下，政府应提供公共产品与公共服务，而不应从事赢利性经营。有人提出国有企业应完全退出经营性、竞争性行业和领域，我认为不妥。一则我国基本经济制度是以公有制为主体、多种所有制共同发展，国有经济应控制关系国民经济命脉的重要行业和关键领域，其中包括一些经营性、竞争性行业（如银行、保险、民航、交通、通讯等），在其间国企应处于主体地位，但不应垄断。经营性国企应实行政企分开，摆脱政府所有制的羁绊；二则国企即使从一般竞争性行业退出，若一旦出现私人财团或外资企业垄断，还需国企重新进入以平抑垄断，促进竞争。更何况房地产是一个关系民生的支柱产业，应该退出的是政府，而不是经营性国企。
（2）国企在房地产业中的定位。国有企业应从国家大局出发，从我国工业化、城镇化发展的需要出发，为满足广大中低收入群体的住房需要，大力发展与经营中低档商品房，建立商品房出售与租赁体系；同时鼓励私人开发商、营造商投资建设和经营中低档商品房。我认为，应设立美国式"房地美"、"房利美"那样的公司，应看到它引发"次贷"危机的教训在于失于监管，但它几十年来通过"按揭"贷款方式把广大中产者从房贷者逐渐变成房产所有者，为美国解决住宅问题、培育中产阶层起过重大的历史性作用。当"次贷危机"引发美国及世界金融危机时，奥巴马政府宁可让有百余年历史的雷曼公司倒闭，却大力拯救"房地美"和"房利美"两公司，目的是稳定广大中产者的住房制度。我国国有房地产企业应着重关注广大中低收入群体的住房需求，不去追求建造高档住宅、豪华别墅、豪华游乐场所（特别在工业化、城镇化初中期），这些是私人开发商和投机商更乐意投资的地方，国企不必参与。培育、壮大中产阶层是我国未来5-10年的重大任务。
在工业化、城镇化初期，按揭式房贷者应受一定限制，只限一套房，而且只限于自己家庭居用（消费），首付可低。但随着经济发展和家庭人均收入水平的提高，随着全社会住房问题的缓解，"限制"可不断放宽，允许房贷者购买2-3套房，作投资或休闲用，但首付比例可以提高；国有房地产公司也可逐步进入高档房地产的建设与经营。
（3）有一点值得反思。在房地产市场开放之初，如果政府着力于为工业化、城镇化带来的大量进城农民工、下岗工人等弱势群体建造保障房和廉租房，国有房地产公司致力于大量建设中低档商品房，建立"按揭"房屋抵押贷款体系和房屋租赁体系，我国城镇住房问题将大为缓解。如果一个城市中3/4居民的住所都有不同的着落，房地产市场需求将得到缓解，少数"房王"、"地王"、投机商也难以在市场上掀起大浪。
二、土地经营实行"政企分开"--破除"土地财政"
土地是房地产业的基础性要素。城镇土地属于国家所有（目前即政府所有）。为了工业化、城镇化发展的需要，地方政府往往向郊区和农村原本为集体所有的土地进行"征地",在城镇搞"拆迁",政府以低价取得土地，以高价出让土地使用权，成了许多地方政府的成本而的"炼金炉".据有关专家初步统计，在许多地方政府的财政收入中，有关土地和房地产的收入占其实际收入的1/3,有的地方竟高达一半左右；而在有关土地及房地产收入中，土地出让金又占到60%左右。房地产本应是经营性、竞争性行业，但土地的审批、供给与定价，均为政府所垄断。而且从近几年的趋势看，地方政府财政对土地出让金以及对与房地产有关的各种收费的依赖程度越来越高。所谓"土地财政"或所谓"房地产财政",便是政府垄断土地资源的产物，也是这一行业中"政企不分"的产物。
（1）"土地财政"带来的后果是严重的。，从宏观上看，许多地方政府把中央提出的"促增长"方针不是理解为以"促民生"为出发点和归宿点，而是把它片面理解为追求GDP,而力推地价、房价乃是提升GDP的捷径。为此，便大力引进开发商、投机商甚至不惜引进外来投机热钱，造成房地产经济泡沫。尤为严重的是，地方政府多有短期行为，土地批租期一般为30年、50年或70年，许多地方现任政府总想在自己任期内把经济搞上去，便把今后几十年要用的土地过早批租出去，换来巨额资金，多上项目，形成投资热、开发区热、城镇扩建热，不仅短期内造成经济过热，长期看造成的水土流失、资源与环境破坏，更是制约了今后经济的可持续发展。
（2）从微观上看，"土地财政"侵占城乡土地原使用权所有者的经济利益。按照经济学原理，住房价格主要由土地价格，建筑投资及利润、利息组成。地价是地租的资本化，马克思讲地租有地租和级差地租，前者与土地所有权相联系，后者与土地的开发相联系。地方政府将集体所有制的土地以低价"征收"变为政府所有，同时又以低价补偿来吞噬城镇"拆迁户"对土地、住房的使用权。城镇低收入居民一向把土地、住房视为自身和全家的"命根子",眼看着一经"出让"之后地价、房价便高涨几倍或几十倍，经济损失和精神失落之痛，非言语所能表达。这导致贫富差距扩大，"上访"、群体事件频发，甚至酿成"自焚"等恶性事件。
（3）从体制上看，社会主义市场经济体制虽初步建立，但远未完善，国企改革中政企尚未完全分开，在房地产行业中却形成由开发商-地方政府-银行的利益链，其间主角是开发商与地方政府，开发商需要政府批给土地，政府需要土地转让金，共同利益把二者捆绑在一起，至于银行只是配角，开发商虽要贷款，但银行更愿追求大开发商而不愿贷给小企业。在目前体制与市场仍残缺不全的情况下，为一些开发商和官员提供了权钱交易的场所。这个权钱结合的利益集团往往通过"征地"、"拆迁"把政府推到面对怨恨、愤怒而又无奈的群众的线，而他们藏身在政府身后分享巨额的经济实惠。这是目前"土地财政"在房地产领域内所勾画出的一幅图像。
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