[摘要] 2003年，北京楼市商品住宅的成交均价是4456元/平米，8年后，北京楼市商品住宅的成交均价是21929元/平米。8年间，虽然由于调控政策的作用，楼市成交量出现了明显的涨跌，房价水平也随之出现过阶段性的调整，但北京房价总体涨势未改——8年，涨约4.9倍。
2003年，北京楼市商品住宅的成交均价是4456元/平米，8年后，北京楼市商品住宅的成交均价是21929元/平米。8年间，虽然由于调控政策的作用，楼市成交量出现了明显的涨跌，房价水平也随之出现过阶段性的调整，但北京房价总体涨势未改——8年，涨约4.9倍。
成交量起伏大，价格涨势未改
自1998年房改拉开了商品房建设的大幕之后，京城房地产市场进入了快速发展的阶段。据亚豪机构的数据报告，2003年，北京市商品住宅成交面积达1770.6万平米，成交均价为4456元/平米。2003年至2005年，北京楼市量、价皆处于稳中攀升阶段。2004年，京城商品住宅成交面积达2285.8万平米，成交均价为4747元/平米；2005年，分别达到了2566万平米和6561元/平米。
2006年至2008年，在调控政策的影响下，北京楼市进入了成交量走低，但却是量跌价涨的阶段。2006年，年度成交量下降，达1936.6万平米，同比下降了24.5%，但与此同时当年的成交均价达8098元/平米，同比上涨了23.4%。2007年、2008年，继续延续了这种量跌价升的趋势。
2009年，在救市政策的刺激下，京城楼市扭转了成交低迷的态势，当年无论是成交量还是成交价格均出现了大幅的增加。当年成交面积1895.2万平米，成交均价14438元/平米，分别增加了142.4%和12.5%，增幅明显。
不过，2010年拉开帷幕的历史最严厉调控又改变了2009年楼市“双升”的走向。从亚豪机构数据来看，2010年以及2011年，京城商品住宅成交量大幅回落，但成交均价依旧上涨。2010年和2011年(截至10月25日)，北京商品住宅成交面积分别是1106.4万平米和659.3万平米，但商品住宅的成交均价分别为20492元/平米和21929元/平米，涨幅趋缓，但大势未改。
政策变化，房价现阶段性涨跌
自2003年以来，京城楼市虽然成交量出现了几次较大的涨跌，但整体的成交均价走势却一直保持着稳中有升的态势。且在2007年和2010年价格上涨较快，涨幅均超过了四成。2007年商品住宅成交均价比2006年上涨了41%，每平米高出3320元；2010年房价更是突破了两万元每平米的大关，同比上涨了41.9%，每平米上涨了6000多元。
尽管如此，随着政策的不断变化，连年涨势中，房价还是出现了阶段性的调整，一度下降。在房价上涨较快的2007年，1月京城商品住宅的成交均价为8877元/平米，当年的12月份，成交均价为12887元/平米。但是，到了2008年1月份，房价回落到11842元/平米，当年的12月，成交均价为12205元/平米，虽然比1月份有所上涨，但却低于2007年12月的房价水平，同比下降了5.3%。由此可见，2008年，京城房价出现了低位盘整的阶段。
但在2009年四季度，由于前期救市政策的作用，市场投资型购房者的大举进入，导致了房价的快速飙升，2009年12月份，商品住宅的成交均价达到了18469元/平米，比1月份的成交均价高出7930元/平米，涨幅高达75.2%。而到了2011年，由于政策作用，改善型客户成为市场主导，其成交的产品多数是相对高端的产品，在一定程度上推高房价水平。
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