[摘要] 房改从来都是两会的热点话题；有代表提出，应该“突出租房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房的保障性作用”。
房改从来都是两会的热点话题；有代表提出，应该“突出租房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房的保障性作用”。与此同时，在各大城市出台并落实房市调控的限购令初见成效之后，一部分刚性的住房需求被转移到租房市场，由此产生了租价快速上涨的局面；媒体报道称“各大城市普遍出现房租上涨情况，新政导致房租继续上涨的预期被看好”。对此，两会观察、媒体评述对租房市场进行限价的声音不绝于耳。
为综合调控房市，需要平衡购房市场与租房市场，所以在“限购令”之后再“限租”；看似合理，实则不然。在市场经济时代采取计划经济式的限价措施，已经被无数历史经验证明是无效甚至适得其反的，市场背景下的限价，其必然结果就是：黑市。无论针对什么样的市场，这一条原理都是适用的。对任何一个市场的调控，都只能从抑制需求和放大供应两个方面着手。在购房市场，限购令抑制了房屋的购买需求，所以能够起到调控的作用。租房市场呢？被抑制的一部分购房需求被转嫁到租房上，所以租房需求实际上是被放大了，所以谈不上抑制。那么就只有放大供应这一条路可走了。
放大租房供应，政府的直接措施是作为保障房主要内容之一的公租房。根据目前的数据测算，即使公租房租金只按市场价七成来收取，建设公租房也要50年才能收回成本，这是一个很低的投资效率。媒体报道“最近重庆1.6万套公租房拿出来摇号，市场反映非常好”，只要还在“摇号”，就说明仍然是稀缺资源、杯水车薪。按照目前的规划，投资5万亿建设3600万套保障房；姑且不论具体执行的难度，假设全部按计划完成，那么在保障房保障了居住需求之后，不计其数的空置房也许将长期空置下去，而空置比例较高的社区和那些盲目建设的城市新区将面临成为空城死城的巨大风险。所以盘活这些空置房，不仅是对市场进行有效调节的需要，也是合理协调民生、避免区域经济大面积坏死的需要。
再说房产税的征收。目前房产税的试点争议很大，而且由于它主要针对高端住宅市场，所以对房价调控影响有限。实际上，在房产税的设计中，已经有对存量住宅的针对性考虑，在我看来，高端低端无关紧要，对投机性囤积的存量住宅征收房产税应当成为房产税的重点所在，即针对我们通常所说的“空置房”。然而，任何以货币形式出现的新税种，都在事实上增加了老百姓的负担，对空置房收税的建议也是一样。但是，如果政府将空置达到一定时间指标的投资（投机）性住宅，按时间周期（比如一年、两年）以极低的价格征租，然后以公租房的形式转租给租房需求旺盛的人群（即现在定义的保障房人群），不仅可以有效地节约作为保障房建设的公租房投资，而且能够实现比目前公租定价更低的价格目标。换个角度看，对空置房的业主而言，不仅不用缴纳现金形式的税负，而且还能从中略微有所收入。这种以实物形式征收的“空置税”，将房产税转化为一种补贴性质的逆向税负，那么既不会对老百姓增加任何的货币负担，又能够满足房租调控的目的。从不愿意被征租的心理出发，一旦空置，为避免触碰被征租的时间指标，业主会想方设法尽快出租出去，流入租房市场。实际上，这种“空置税”更像是一个威慑手段，在这个手段的推动下，会有大量房源流向租房市场，从而对租房价格形成有效的市场调节，而不是计划经济方式的“限价”。这种手段，并不违背市场经济的基本要求，而更类似于金融民主化。在金融民主化的进程中，虽然个人所得税的逃税者从来不可能消失，但终归是能够发挥作用的。
确实，空置房的界定和统计自然是一个难题，但可以肯定的是，在一定程度上了解和掌握空置房是可能的。也许，界定空置房并不比界定保障房的分配人群来得更加困难。首先每个公民能够自住的房子是有一个上限的。即使同时考虑工作间隙性的临时居住、一般家庭居住和度假居住三种不同的需求，无论一个人再怎么富裕，在同一个城市需要居住的房屋也不会超过三处，多出的房子必然是投资房。投资房有三种去向：出租、等待出售、或者等待出租，后两种状态实际上都是空置房。只要在这个基础上需要完善出租登记制度，那么没有租出的自然就是空置房。如果实行空置税“山雨欲来”，那业主对自己名下已经出租出去的房屋进行登记必将是一个不推而动的进程。而原先不看重房租的业主，要么因为担心“被出租”而主动寻求市场，要么顺势响应征召，在等待出售之时成为公租房。
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