[摘要] 上周六，任志强带着他的第三本书《任你评说》风尘仆仆从上海赶到杭州，参加由蓝狮子读书会等承办的“2010浙江青年大讲堂”。以口出狂言出名的他，这次也不忘强力向“新政下的中国房地产”开炮。
任志强，北京市华远地产股份有限公司董事长，华远集团总裁，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保
中国房地产的每个动静，每次变化，几乎都有一个人的声音在伴随，同时此人的每一个观点都会引来民众的广泛关注和质疑，这个人就是华远集团总裁任志强。他被人们称为“任大炮”、“全民公敌”。
上周六，任志强带着他的第三本书《任你评说》风尘仆仆从上海赶到杭州，参加由蓝狮子读书会等承办的“2010浙江青年大讲堂”。以口出狂言出名的他，这次也不忘强力向“新政下的中国房地产”开炮。
房地产就像爱情一样
没有人能够说得清楚
在我们业内，冯仑先生曾经说过一句话：房地产就像爱情一样，每个人都在讨论。从老人到孩子，都在参与这场爱情的讨论。但是爱情最终能给人们留下来的最深记忆可能是没有爱情，或者是没有结果。比如说国内流传最广的梁祝，两个人都准备变成蝴蝶，七夕会，两个人都隔着银河。似乎没有人能够说清楚爱情到底是什么，我们今天房[简介 动态]地产就变成了似乎永远没有人能够说得清楚的东西。
未来房价不会暴跌
在今年的新一轮房地产调控中，“限贷”、“限购”等由政府主导的行政手段不断出台。 大家一定最关心未来房价的走势，我认为，各种房产新政出台，抑制了需求，但未来房价总体趋势还是上涨的，不排除个别楼盘会出现下跌，但此前有声音说房价会下跌30%甚至50%，那是不可能的。
从全世界情况来看，80%的人口集中在离海岸线20公里距离附近，中国也是这样，30%国土面积上住了90%的人口，原因是沿海地区有利于经济发展，而且教育、医疗和其他的市场基础资源暂时不可能全部配备到所有人中去，这导致还是生活在大城市，人口一定是向城市集中的，人口向城市转移，就会产生对楼房的需求。这个趋势是不可能改变的。
所以在这种趋势下，你今天买了明天一定比今天还贵，我说的这个明天是“长期的明天”。因为土地越来越贵，房子怎么会越来越便宜呢？不现实。当然我们不希望暴涨，暴涨政府一定会发怒，政府就会采取措施。
不过，从股市来说，每个人都想抄底，买房也一样，其实大家的心理真的是买涨不买跌，所以很难在最底部的时候出手。也许有时候有人碰上了，但是从长期规律来说不要去抄底，这个底没有人能抄得住，神仙也不行。
我个人觉得中国房地产市场什么时候会跌？其实我已经说了，趋势是涨，跌通常有三个因素：一个是我们的住房普及率在1∶1.1以上的时候，就是每一个城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚户区改造，有很多房子没有卫生间和厕所，那就是得改，所以这是一个建设过程。第二个有没有后备力量进入城市，也就是城市化率到多少，一般来说65%以上到80%之间，这是缓慢增长的过程，65%以上就是大头进城了。中国比较特殊，中国农民如果不变成城市人的话，农村土地没有办法集约化生产，没有办法提高收入。我们现在人均1.32亩耕种面积，你要把4亿多农民变成城市人的时候，这个土地才够用。所以现在我们重点解决的也是城市化率和农村变成城市的重要问题。在这种情况下，我认为房价是不可能跌的。
你的房子不断增值
你怎么是奴隶呢
我曾说过商品房是给富人盖的，有些媒体把它变成房子是给富人盖的，于是很多人说你太黑心了，只给富人盖房子。其实我认为，房子是给人住的，不分穷富，但商品房是按消费能力享用的。
商品房具有金融与投资功能，首先土地就是房地产本身的一部分；然后是房屋，把土地变成房屋就变成了增值；第三是现金流，人们通过房屋的出租或者是通过房屋的买卖产生一个现金流，就形成了一个不动产的结构。更重要的一条是它的投资功能和金融功能，就是投资，因此的房地产商不是把房子建了就卖掉，而是把房子存起来在经营过程中实现的。
在杭州房子里面从开盘价到现在涨价过程当中，是开发商拿到的多还是小业主拿到的多？在现有经济的条件下，开发商只拿到了前面三个部分，但很少有人把增值拿到，而小业主通常可以获得增值。我们举个潘石屹现代城[消息 价格 户型 点评]的例子，卖的时候大概是8000元-15000元的价格，那他是不是还有成本？有土地成本有建安成本，但是现在小业主把它卖掉的时候已经到了4.5万元，或者4.5万元以上，那么从一万多块钱中间的差，从八千块钱算的话，差大概有四倍的差，将近3.2万元，不管上多少税赚得一定比潘石屹多。虽然有些人不愿意承认这个事实，他们认为自己是房奴。一个奇怪的问题，你的房子不断增值，你怎么是奴隶呢？你卖了房子一定比你原来高得多，所以我从来不承认房奴的问题，尤其是房子在不断增值过程当中。
那么我们商品房的功能到底是什么？很多人认为商品房应该保障基本生存权利，确实在联合国人权公约上要求政府必须保证公民的居住权利，但是居住权利是什么概念，居住权利不是房产权利，所以居住权利和商品房没有什么关系，商品房是财产权利，不是居住权利。所以我个人认为，只要你认为商品房是保障基本权利，决策一定是错误的，指导思想一定是错误的。商品房是在满足基本生存权利之外去引导生活质量生活方式，所以商品房一定是一个竞争产品。
不过，中国人的坏习惯就是认为，这一辈子就买一次房，其实我们从发达国家情况看，比如说美国，大部分家庭在家庭解体之前要买七次房，比如说刚一开始是租，然后买一个小房，两个人结婚稍微大一点，生了孩子再大一点，然后生两个孩子可能就换一个更大一点，当孩子上学或者具备独立能力之后，又换回小一点的房子，这样换来换去一直换到快要退休的时候，或者退休以后为了避免遗产税，完了赶紧抵押给银行，用转按揭的方式换取不再工作时候的消费资金。这里还不包括他们在转移工作地点的情况下必要的换房。
中国也应该进入这个过程，从租到买，从旧到新，从小到大，因为人们的收入往往是年龄小的时候，然后进入一定职位收入越来越高，就像孩子也一定是从1岁开始长起，而不是从10岁开始长起，小孩子小一点可以一室，稍微大一点两室，再稍微大一点三室，或者说要有人照看，这样一定是随着年龄和收入结构逐步升级的。
合理的住房体系是，60%-70%是市场化房，20%-30%是租赁房(非政府公租房)，5%-10%为廉租保障房。
房产税出台“难度大”
要买房你可以使劲买
最近，深圳、上海和重庆三个城市申报收取房产税，一时间，房产税会不会出台，闹得人心惶惶。对此，我的观点是，房产税不太可能会推出。
除了个别国家，全世界很少有对房产进行征税的发展中国家。因为你本来是在发展当中，没有什么钱还征什么？从申报的三个城市看，深圳是房产基础资料最全的城市，房子情况好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策还没有决定下来。而重庆想收的是特别消费税，对别墅或者大房子进行收税。
其实，房产税怎么收也没有标准，有人提出就是人均普税多少，有人提出免60-70平米，60-70平米之后征税等等。但不管怎么收，其中有几个障碍。
收取的前提条件是你的底数要清楚，比如知道张三李四有多少房子，否则张三收了李四没有收，就会打架，但底数清楚的没有几个城市。第二评估现在没有办法做到，现在我们的注册评估师一共三万多人，要解决660个地级市以上的城市，大概需要这三万个注册评估师干150年。另外，我们还有一个情况评估不了，每一届政府都有一个固定的税收来源，征收房产税的前提是没有70年的使用权，不能前面交了70年的，后面又加了税，所以一定是替代了比如前面的土地使用税，或者是70年的土地出让金的税收等等，所以我们现在还面临房屋收税很大的矛盾，因此建设部明确规定作为试点，一个城市先试。比如深圳，深圳没有什么老房子，因此可以先试点，试点完了之后有问题再改，这个试点城市可能不会扩大，一直改到没有矛盾了可能再扩大。
我个人感觉它不太会出来，也不应该会出来，所以不用担心房产税而不去买房子，要买房你可以使劲买。
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