[摘要] 近日,旨在保障公众安居的《住房保障法》征求意见稿出炉的消息一经传出,便引起热烈反响。
近日,旨在保障公众安居的《住房保障法》征求意见稿出炉的消息一经传出,便引起热烈反响。
不过,仅目前已经披露的为数不多的信息就已引起广泛争议,其中关于共有产权制度的设置争议,有学者和业内人士指出,此项设置不仅可能沦为空话,而且若以立法的形式确立下来还会引发更多后遗症。
日前,住建部表示,《住房保障法》的起草已列入十一届人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划,并已形成基本住房保障法征求意见稿。
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共有产权制度难堵经适房漏洞
据参与《住房保障法》草案理论版起草的清华大学法学院副院长、清华大学房地产法研究中心执行主任申卫星介绍,这些年一些保障房并没有保障到应该保障的对象,这是《住房保障法》要调整的一个核心问题。针对这个问题,讨论稿中提出了共有产权制度:把经济适用房变成是政府出钱(土地作价),购买者承担建安成本,和政府按比例分享产权的住房。
目前,我国经济适用房是有限产权,购买5年后可以上市出售。这就造成不少经济实力强的家庭隐瞒条件,将经济适用房用作投资,抢占有限的保障性资源,是保障房实施过程中广为诟病的一大漏洞。
有专家指出,《住房保障法》提出的共有产权即可堵住漏洞。
经济观察人士朱胥男就提出,因为是共有产权,因此房屋出售后的资金按照出资比例进行分配,将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间,让经济适用房惠及真正需要保障的人。
不过,也有不少专家对此持完全否定的态度。
“共有产权最终只能沦为一句空话。”上海社会科学院房地产业研究中心副主任陈则明向《中国产经新闻》记者指出,共有产权完全没有可操作性,其实质是产权不明晰。
陈则明指出,既是共有产权,则国家也享有对该处房产变卖、获益等权利,但是现实中,如果居住者不想变卖,那么,国家自由变卖、获利的权利基本上就不能实现。反过来说,购房者只拥有部分产权,那么在购买时就会支付更低的成本,也就是由国家承担了部分成本,支付部分成本而几乎享有全部权益,“那他为什么还会卖房？”本来意在堵住漏洞的政策却会产生更大的漏洞。
安邦咨询分析师苏晶则认为共有产权的设置不但很难实现而且还将加重监管成本。
苏晶向《中国产经新闻》记者指出,首先产权的分割比例如何准确地确定就有很大操作难度;其次,购房者需要支付的成本小了,利益更大了,这就可能为权利寻租提供更大空间,从而加大监管难度。
此间观察人士指出,其实在保障房领域,购买经适房、两限房获得产权的方式就是不合理的,既是保障性的就不应该是拥有产权可以买卖获利的商品,这两个属性本来就是冲突的。因此,在保障房领域最合理的方式就是租赁和补贴。
“共同产权可以理解为向取消买卖转为完全的租赁和补贴等形式的过渡,但这种过渡却可能产生更多问题。”苏晶指出,的问题就是以立法的形式把不成熟的办法固定下来,其负面影响就可能是长期而深远的。
事实上,早在前几年就已经有几个地方提出过实施共同产权的办法,但最终都不了了之。
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